浅析我国农村宅基地使用权制度的立法完善

浅析我国农村宅基地使用权制度的立法完善

摘要

农村宅基地为我国九亿农民提供了安居建房之地，其重要性不言而喻。在市场化、城镇化的冲击下，宅基地使用权制度已产生了理论与实践的脱节，有关宅基地使用权的立法严重匮乏，学术上也对其性质、存在价值、发展方向争论不一。且近年，随着土地的升值，各类农村宅基地及房屋纠纷日益增多，相关法资源的稀缺亦成为审理此类案件的一大障碍。因而，完善宅基地使用权制度的立法，允许宅基地使用权的自由流转势在必行。本文将从我国现阶段宅基地使用权的立法体系入手进行分析，对我国农村宅基地使用权制度的缘起和发展脉络进行了分析和梳理, 并揭示了现行的宅基地使用权立法存在的问题，阐述现阶段宅基地的立法缺失与如何完善的问题，在此基础上， 提出了完善我国农村宅基地使用权立法之路径。

关键词 农村宅基地使用权 立法 完善 权利 Abstract

Rural residence base for China's 900 million farmers with secure tenure to build land, its importance speaks for itself. Under the impact of mercerization, urbanization, land tenure systems have had a gap between theory and practice, lack of legislation relating to the acquirement of a serious, academic controversy about its nature, value, and development direction. In recent years, with the rise of land, growing different types of rural residential land and housing disputes, related resource scarcity will also become a major obstacle to deal with such cases. Thus, improve land tenure systems law and allow free circulation of acquirement is imperative. This article from the analysis of the legislative system with the acquirement of our country, on the origin and development of China's rural housing land use right system analyzes and combing, and reveals problems in the acquirement of legislation currently in force, on House, with the question of how legislative deficiency and perfection at this stage, on the basis of proposed perfecting legislation of rural housing land use right path.

Key words: The right to use the rural homestead Legislation Perfect Right

目录

目录 .................................................................................................................................................. 1 引言 .................................................................................................................................................. 4 一、我国农村宅基地使用权的概述和特征 ................................................................................... 4

（一）我国农村宅基地使用权的概念及法律依据 .............................................................. 4

1．我国农村宅基地使用权概述 ................................................................................... 4 2.有关我国农村宅基地使用权的法律依据 .................................................................. 5 （二）我国农村宅基地使用权的权利属性 .......................................................................... 6 （三）我国农村宅基地使用权的特征 .................................................................................. 6

1.农村宅基地的属性，是我国特有的一种用益物权 ................................................. 6 2.我国农村宅基地主题特定性及“一户一宅”的宅基地分配制度 .......................... 7 3.我国农村宅基地带有无偿性，即福利性 ................................................................. 7 4.我国农村宅基地具有永久使用性 ............................................................................. 7

二、我国宅基地使用权制度的历史脉络与现存缺陷 ................................................................... 8

（一）我国农村宅基地使用权制度的历史脉络 .................................................................. 8

1.宅基地所有权阶段 ..................................................................................................... 8 2.宅基地使用权制度的形成 ......................................................................................... 8 3.宅基地使用权制度的发展 ......................................................................................... 8 （二）我国农村宅基地使用权制度现存的缺陷 .................................................................. 9

1.法律规范少，效力层次低，社会实用性差 .............................................................. 9 2.我国农村宅基地使用权登记制度不完善 .................................................................. 9 3.我国农村宅基地管理处于无序状态 ....................................................................... 10 4.我国宅基地使用权的物权效用受到了 ........................................................... 10 5.我国农村宅基地使用权流转的缺陷 ....................................................................... 10

三、 农村宅基地使用权的立法建议 ........................................................................................... 11

（一） 要形成系统的宅基地法律规范 .............................................................................. 11 （二）减少行政权力过度介入 ............................................................................................ 11 （三）规范宅基地使用权立法缺位及其冲突 .................................................................... 11

1． 法律明确规定宅基地使用权的基本原则及申请主体资格 ............................... 12 2． 法定宅基地使用权制度的引入 ........................................................................... 12 3． 法律设定严格、规范的宅基地使用权取得程序 ............................................... 13

结语 ................................................................................................................... 错误!未定义书签。 参考文献......................................................................................................................................... 15 谢词 ·············································································································································· 17

引言

自然资源是人类生存的物质基础，而土地是自然资源的载体，“是一切生产和一切存在的源泉”，是财产的核心。农村宅基地是农民安身立命的基础，农村宅基地使用权制度是我国一项特有的用益物权制度，具有鲜明的社会保障和社会福利性质。我国的农村宅基地使用权问题，不仅关系到9亿多农民的切身利益、农村社会的稳定以及农业的发展，而且关系到国家的建设发展和“和谐社会”的长治久安。随着市场化和城市化进程的加快，人口向经济发达地区聚集，加大了城市周边地区的人口密度，城郊农村村民住宅的流转活动空前活跃，已经具有相当规模。

随着我国人口的不断增加，房屋居住问题成为一个热点和难点问题，我国是一个农业大国，农村居民众多，普遍存在农村居住人多地少的情况，随着农村的发展，引发了对农村宅基地使用权的热烈讨论。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，因此十分有必要对宅基地使用权作认真的分析。近年来，随着我国农村法制化的普及，农民的法律意识不断加强，而和农民密切相关的宅基地问题也逐渐成为了焦点，虽然我国针对此问题不断出台了新的法律法规来保障农民的合法权益，但是还是没能减少农民对此问题的争议。对此人们应该理解使用权及所有权的区别，并对其所涉及的法律法规有个了解。这样才能更好的保护自己的合法权益。

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一、我国农村宅基地使用权的概述和特征

（一）我国农村宅基地使用权的概念及法律依据 1．我国农村宅基地使用权概述

严格界定基本概念是进行继续研究的基础，有助于在分析问题中抓住关键揭示规律，更能有助于应用概念去判断是非，解决问题。

①《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社1972年版，第109页. ② 最新土地法律全书［M］.中国法制出版社，2006 年 11 月：452.

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，分为建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般涵盖自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。

宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用、收益，并排除他人干涉的权利。宅基地使用权可以分为两种：即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。新修订的《土地管理法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。城镇宅基地使用权的主体是以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特点。

2.有关我国农村宅基地使用权的法律依据③

我国《》第 10 条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。同时，《土地管理法》第 8 条也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。上述规定，从法律上确立了基于村民身份分配到农村宅基地使用权的“一户一宅”原则，但没有禁止农村村民出卖、出租住房的规定，只是严格地了出卖、出租后不得再申请宅基地。

《土地管理法》第 62 条：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”，“农村村民住宅用地，经乡（镇）审核，由县级批准”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”④ 。该法第 63 条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

《物权法》第 152 条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。《物权法》第 153 条至第 155 条

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① 朱岩.宅基地使用权评释［J］1中外法学，2006，（1）.

② 王娜加. 农村宅基地使用权的性质与物权重构[J]. 广州大学学报(社会科学版). 2008 (05). ③ 朱岩，高圣平，陈鑫.中国物权法评注［M］.北京大学出版社，2007 年 12 月：495-498. ④ 高圣平, 刘守英.宅基地使用权初始取得制度研究[J].中国土地科学.2007 年,( 2) .

分别对宅基地使用权的法律适用、宅基地灭失后的重新分配、宅基地使用权的变更或注销登记作了规定。因此，关于农村宅基地使用权流转问题的处理，还是主要适用《土地管理法》等法律以及国家有关规定。

《担保法》第 37 条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。由此也可以看出，我国《担保法》对农村宅基地使用权的抵押是持禁止态度的。

（二）我国农村宅基地使用权的权利属性

传统理论认为农村宅基地使用权是地上权。 地上权，是指在他人土地之上建造建筑物或其他工作物的权利。地上权制度的主要功能在于利用他人土地，因此是一种典型的用益物权。在我国法律中，农民为自己建房而使用集体土地的权利，似乎与地上权类似，因此传统理论将农村宅基地使用权当作地上权① 。但是，我认为，农村宅基地使用权与地上权具有本质区别。农村宅基地使用权从原始取得方式、取得途径、流通、数量、对价支付等方面来看，把农村宅基地使用权归结为地上权，值得商榷。

笔者认为，首先，农村宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权，权利人可以对宅基地长期享有占有、使用，但流转受到一定；其次，农村宅基地使用权的初始取得与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的，非本集体成员不可取得；最后，集体组织成员只能以户为单位申请一处宅基地，符合条件的村民获得宅基地后，不得再另行申请宅基地。

（三）我国农村宅基地使用权的特征

1.农村宅基地的属性，是我国特有的一种用益物权

我国《物权法》将宅基地使用权单独列在用益物权编下的一章中，从立法上明确了宅基地使用权是一种的用益物权②。用益物权主要是指权利人对他人所有的不动产或者动产，在一定范围内加以占有、使用、收益的权利。宅基地使用权的目的是对他人所有的土地加以利用，即在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利，具有用益物权的性质。 农村宅基地使用权是我国特有的一项的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格性等特点

① 王崇敏，孙静.农村宅基地使用权性质析论［J］.海南大学学报（人文社会科学版） ，2006，（2） ② 王利明主编.物权法名家讲坛.北京:中国人民大学出版社.2008年版.

①

。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权

人享有权利并负担义务。

2.我国农村宅基地主题特定性及“一户一宅”的宅基地分配制度

农村宅基地主题特定性及“一户一宅”的宅基地分配制度。特定的宅基地仅限于农村集体经济组织特定的成员享有使用权，农村宅基地使用权人对宅基地的使用范围也是有严格的。《土地管理法》第62 条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。《关于加强农村宅基地管理的意见》中强调,要坚决贯彻“一户一宅”的法律规定,农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。

3.我国农村宅基地带有无偿性，即福利性

使用城市国有土地，不同的城市及不同的地段，需支付价额不等的出让金，而农村村民使用本集体经济组织的土地建住宅，只需支付相对前者较低的费用，基本上可视为无偿使用。 土地具有保障人们基本居住条件的功能，农村的宅基地使用权是和集体经济组织成员的权利紧密联系在一起的，只有集体经济组织的成员才有资格无偿获得宅基地使用权。农民通过无偿获得宅基地使用权的方式享有最低限度的实物生存保障。因此，农村宅基地承载着保障农民基本生存权利的特殊功能，具有很强的社会保障性质。 4.我国农村宅基地具有永久使用性

农村宅基地使用权事关农民的基本生活保障,农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用,没有时间,并且这种使用是受法律保护的,任何单位和个人不得随意侵犯。但这种长期不变也不是绝对的，不排除乡级对辖区内宅基地统一规划和重新调整。农村宅基地使用权人必须服从集体和国家的统一规划,当自己的宅基地被征收后,有权要求集体再批给其相应的宅基地。

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① 张奇.农村宅基地法律问题探析［J］.财贸研究，2005，（2）：115-116.

② 周洪亮，陈晓药:《从“一户一宅”的视角探讨农村宅基地使用权取》[A]，《中国农业大学学报(社会科学版)》，2007 (l)

二、我国宅基地使用权制度的历史脉络与现存缺陷

（一）我国农村宅基地使用权制度的历史脉络 1.宅基地所有权阶段

建国前，我国处于半封建半殖民地社会，土地所有制的主体是封建地主。建国后，我国进行农村土地改革，废除封建土地制度，没收大地主的地产分给无地的农民，实行耕者有其田。1950年6月28日颁布的《中华人民共和国土地改革法》第一条规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制；没收地主的土地及其在农村多余的房屋，分配给农民或收归国有；向农民颁发土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租土地的权利。”19年《中华人民共和国》（以下简称《》）第规定：“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。”可见，在这个阶段，我国农村土地实行的是农民私人所有，即实行宅基地所有权制度。农民拥有3自己的宅基地及房屋的所有权，既可以在自己的宅基地上建筑房屋，也可以将房屋和宅基地一起买卖和出租，对宅基地享有的是完整的所有权。 2.宅基地使用权制度的形成

土地改革基本完成后，农民土地私有的弊端逐步暴露。为此，20世纪50年代中期，我国推行了以农业集体化为内容的农地制度改革。这次改革的基本精神是对农业生产资料私有制进行社会主义改造，把农民个体所有制改造为社会主义集体所有制。1962年9月27日的第八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》），首次以文件的形式规定了农村宅基地归农村集体所有：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。” 1963年3月20日下达的《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》对农村宅基地作了更为详细的规定。

至此，农村宅基地使用权制度的基本框架已经形成，农村宅基地所有权归集体，农民对宅基地有长期使用的权利；农村宅基地不准出租、买卖和随意占用。 3.宅基地使用权制度的发展

80年始，随着改革开发的深入，我国农民兴起建房热，但各地对宅基地的使用缺乏统一有效的管理，侵占耕地的现象日益严重，国家为加强对土地的管理，先后出台了一系列法规，对宅基地使用权制度作了进一步规定和调整。

（二）我国农村宅基地使用权制度现存的缺陷 1.法律规范少，效力层次低，社会实用性差

现阶段我国对农村宅基地使用权的管理存在法律空白,法律规范数量极少,而且大部分是一些规范性文件,效力层次比较低。《民法通则》和《土地管理法》的调整力度不够。1993 年颁布实施了《村庄和集镇规划建设管理条例》,用来调整农村房屋建设,但仅仅规定了申请宅基地的程序及审批条件,没有对农村宅基地使用权的流转及纠纷的解决做出规定；国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》虽然是对农村宅基地使用权的直接调整,但由于其效力层次低,对房屋流转和登记等重要内容同样未作规定。为了加强农村宅基地管理,正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，国土资源部于2004 年11 月2 日制定了《关于加强农村宅基地管理的意见》,其中提出了很多合理性建议，但无法全部落实。在“三审稿”中，虽把宅基地使用权作为的一章加以规定,但也仅仅只有的内容,并且没有涉及农村宅基地使用权的流转问题。

农村宅基地使用权流转的现象很普遍,如果法律不加以系统规定,必定会引起各种纠纷，增加的工作压力，继而威胁着农村的安定。 2.我国农村宅基地使用权登记制度不完善

我国目前尚未建立农村不动产登记制度，村民大多通过占有的方式体现其房屋所有权和宅基地使用权。农民只有对取得产权证明的房屋才可名正言顺的出让、出租、抵押等。这样做不但可以在一定程度上避免无证房产的交易，也可以增加国家和地方一定的税收。同时，要加强宅基地的登记工作，建立起相应的登记制度，在一定程度上抑制炒作的发生，避免因无证房产流转而出现的社会矛盾。同时，将农村房产与城市性住房纳入同一体系，实现城乡房产登记的统一管理和信息共享。

值得欣慰的是，2008 年7月8日国土资源部以国土资源【2008】146 号文件的形式发出了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，要求在 2009 年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，尽管此规定与宅基地使用权上市流转不可同日而语，但毕竟使广大农民有了物权凭证，与以前没有证时相比这是一个了不起的进步，因为有证才有了合法流转的基础。

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① 王卫国,王广华主编.中国土地权利的法制建设.北京:中国大学出版社.2006年版.

3.我国农村宅基地管理处于无序状态

农村住宅建设处于无序状态。长期以来，农村住宅建设缺乏统一规划，农民建房选址随意性大，沿路建，临街搭，乱圈乱占，乱搭乱建的现象严重，村庄布局杂乱无序，既影响了村容村貌，又浪费了大量土地。

4.我国宅基地使用权的物权效用受到了

根据《物权法》第1条的规定，制订物权法的目的之一是充分发挥物的效用。《物权法》在第十三章确定了宅基地使用权具有物权性质，却同时了其物权效用的发挥，将宅基地使用权仅确定为占有和使用，禁止转让、抵押、出租，使宅基地使用权不能充分发挥其效用

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。这一不符合市场经济的要求，没有体现出效益优先的价值取向。宅基地不能抵押、

入股，不能以其他合理的手段进行流转，农民融资困难，这样一种对农民居住的基本保障措施却严重阻碍了农村经济的发展和农村居民生活水平的提高。 5.我国农村宅基地使用权流转的缺陷

目前，现实生活中的农村房屋及宅基地买卖已是公开的秘密，特别是城市郊区，城市居民购买农村房屋及宅基地的现象极为普遍。一方面，随着经济的发展，农村剩余劳动力纷纷向城市流动，很多脱离土地、融入城市生活的农民选择在城市定居，这必然促使他们对农村房产进行处分，形成了卖方市场。另一方面，集体组织内部村民随着生老病死、搬迁、结婚等成员变动，增加了住房需求，但他们并不一定能够及时取得宅基地，特别是城市发展迅速的郊区，为了减少征地拆迁的成本，往往停止审批新的宅基地，结果有住房需求的村民只能通过购买房屋获得相应的宅基地使用权；另外，一部分城市居民渴望拥有院落的住宅，但是城市中建造的别墅商品房往往价格过高，他们就只好购买农村房屋来满足自己的需求，这就形成了买方市场。

农村房屋及宅基地的流转是既定事实，但现行制度不允许农村房屋及宅基地流转，这引发了很多问题：第一，扰乱了土地市场的正常管理秩序。宅基地使用权私下流转，无法对其进行有效监控，造成土地市场无序、混乱。第二，宅基地使用权的价值不能体现。由于宅基地使用权的取得是无偿的，农民在出租或者转让住房时，必然忽视宅基地使用权的价值，这也是农村房屋转让价格大大低于城市商品房的原因之一。第三，集体经济组织的土地

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① 彭先斌;;农村土地承包流转中的法律问题——浅谈农村土地承包经营权流转合同合法性审查应注意的法律问题[A];第三届西部律师发展论坛论文集[C];2010年.

② 杨一介. 农村宅基地制度面临的问题[J]. 中国农村观察. 2007(05）.

所有权难以体现。宅基地所有权归集体经济组织，农民只有宅基地的使用权，宅基地使用权进行流转，作为所有者的集体经济组织应当获取相应的收益，但现实中，由于流转，导致宅基地流转转入地下，出租或出售房屋的所有收益都归个人，作为宅基地所有者的集体经济组织不能收取应有的收益。因此，农村房屋及宅基地的流转已经脱离社会发展现状。

三、农村宅基地使用权的立法建议

（一） 要形成系统的宅基地法律规范

近年来，国家高度重视三农建设，逐步扩大对新农村建设的投入，但我国农村宅基地使用权相关的法律法规严重不足，而且过于分散，未能够形成较为系统的宅基地法律规范，也未能颁布专门性的法律。现实的需求已经非常的迫切，因此，必须加快农村宅基地使用权法律体系建设，在已取得的成就上，从农村现实社会状况出发，解决立法冲突的局面，弥补现有法律规定的空缺，系统地规定宅基地使用权的基本原则、适用范围、取得主体的资格、取得的方式、登记制度、管理主体、权利的内容、权利行使的方式、权利的丧失、法律责任、救济方式等重要内容。 （二）减少行政权力过度介入

按照物权法原理，宅基地使用权属于用益物权，是所有权派生出来的权利，农村集体经济组织在其所有的宅基地上设立他物权是其作为所有权人应有的权利。本质上是一种民事行为，应当受到私法的保护，但是由于我国社会发展的特殊性，这种本应由权利人自治的民事权利被强大的行政权力所干涉，直接越过宅基地所有权人行使分配权①。

这种行政权力的介入不仅侵犯了所有权人的利益，同时给权力寻租提供了方便，现行的法律并没有对获得宅基地使用权的条件进行统一的规定，而是授权给地方，由地方制定地方性法规或者直接由制定行政规章，这种强大的公权力的介入，使得申请人能否获得宅基地使用权完全被行政机关所掌控，真正的权利主体沦为被管理者。 （三）规范宅基地使用权立法缺位及其冲突

法律规范间的冲突时有发生，但根据立法的规定，上位法优于下位法，新法优于旧法。按照这种立法原则似乎不可能存在法律规范冲突的问题，但是在庞杂的法律规范体系间，确实存在上述原则不能解决的冲突，比如宅基地使用权禁止流转与房屋产权自由处分的冲突，此类问题必须得到有效的解决。除此之外，还必须建立好配套制度，以保证宅基

① 马克林，李红选:《对农村宅基地使用权的思考》[A]，《现代商贸工业》，20 (l)

地法律体系的完整性。

1． 法律明确规定宅基地使用权的基本原则及申请主体资格

由于我国国情的特殊性，立法时应当坚持身份性的规定，只有本集体组织成员才能申请，同时就我国目前的农村经济发展状况来看，宅基地使用权应当继续坚持无偿使用的方式，以减轻农民的经济负担，保障农民有更多的资金投入到农村的经济建设中去。宅基地的申请应当以户为单位，为了保持公平的原则，应当考虑到该户的人口数量，以保证均居住面积得到合理的满足，比如湖南沙市发布的《长沙市村民住宅建设用地管理指导意见》第就做出了类似的规定。考虑土地资源有限性的特点，在保证人均居住面积得到合理满足的同时做出相应的有利于提高土地的利用率，保护土地资源①。

2． 法定宅基地使用权制度的引入

农村宅基地使用权是村民基于特定身份无偿取得的，那么除了抛弃权利外，没有其他任何处分的权利，法律禁止宅基地使用权流转，但房屋属公民私人财产，而房屋与房屋所占的宅基地均属不动产，且不可分割，我国法律规定的房地一体化模式使宅基地使用权人对宅基地使用权和建筑物、构筑物的处分权处于矛盾的状态，为改变这种现状，在我国农村可以建立房地产权的新模式②，允许宅基地使用权和房屋所有权分离，宅基地使用权人在处分其房屋时，宅基地使用权随之消灭，取而代之的是推定房屋受让人与集体经济组织之间就该宗宅基地具有租赁关系，受让人在取得房屋所有权时向宅基地所有权人即集体经济组织支付租金，而非向原来的宅基地使用权人支付租金，因为此时原来的宅基地使用权人在处分房产后已经退出了该宗土地的法律关系，此规定类似于通过租赁方式取得国有建设用地使用权制度，我们可以称之为法定宅基地使用权。在我国，权利人对宅基地上房屋的流转、继承、赠予、抵押等均可适用法定宅基地使用权制度③。 虽然法定宅基地使用权制度能够解决我国目前的农村房地流转相冲突的问题，但在引入一项新的制度模式的情况下应当考虑到相关配套制度的完善。首先，租赁期限的问题，目前我国合同法保护的合同期限最长不超过二十年，而就房屋的使用寿命而言显然

① 张丽;唐昊坤;;浅论农村宅基地使用权的立法现状与完善[A];当代法学论坛（2011年第三辑）[C];2011年

② 郝震;黄鋆;;新农村建设背景下农村宅基地使用权流转问题浅析[J];法制与社会;2010年05期 ③ 赵淑芹;;农村宅基地使用权流转的影响因素分析[A];2009年中国土地学会学术年会论文集[C];2009年

比合同法规定的期限要长得多，此时在立法时可以做出特别规定，推定在房屋存续期间宅基地使用权租赁合同有效，宅基地使用权租赁合同中的其他事项可以适用我国合同法的有关规定;其次，因我国不动产实行登记公示制度，在土地上设定他项权也要依法履行登记义务，登记后他项权才具有物权效力。在通过租赁的方式取得宅基地使用权时应当履行登记，登记涉及的法律事项则可以参照2008年国家土地资源部出台的《土地登记办法》的相关内容进行，特别是该办法第二十九条对国有土地租赁取得建设用地使用权初始登记的规定，同样可以适用于通过租赁方式取得宅基地使用权。法定宅基地使用权的存在是为了保证不具备申请宅基地使用权资格的人可以合法地占有宅基地，其他具有申请资格的村民可以依照法律程序无偿取得宅基地使用权。同时还存在另外一种情况，就是符合申请宅基地使用权的村民一并受让宅基地使用权和房产，此时该村民是否需要就该宗宅基地使用权向集体经济组织缴纳租金呢? 笔者认为，既然该申请人的实质条件已经成就，那么其只需要与该宗宅基地所属的集体经济组织签订用益物权合同并向相关登记机关履行登记手续即可。

3． 法律设定严格、规范的宅基地使用权取得程序

现行的宅基地使用权的设立是通过行政审批的方式实现，能否获得宅基地使用权由行政机关决定，这种方式前面已经论述，其违背了物权法的基本理论，损害了作为所有权主体的集体经济组织的权利。依据物权法原理，宅基地所有权人应当享有完整的物权，即所有人对标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，除非为了公共管理和公共利益的需要，而行政机关应当退出宅基地使用权设立程序，以管理者的身份履行登记的义务①。 在宅基地使用权新模式下，符合条件的村民可以向其户籍所在地的集体经济组织 提出申请，由集体经济组织初步审核，提交村民会议表决，获得通过后该申请人与集体经济组织签订用益物权合同。由于土地资源的不可再生性，为了防止盲目地追求利益，在立法时应当明确规范申请条件、审核程序、表决程序以及申请人与集体经济组织的权利义务等关键事项，为保持一部法律的完整性，还需明确违反法定条件或程序取得的宅基地使用权应当被人民依法撤销，同时还应规定法律责任和救济措施等重要制度。

① 郭明瑞. 关于宅基地使用权的立法建议[J]. 法学论坛. 2007(01)

结语

从论文选题到完成写作整个过程中，经过深入的调研和分析，笔者深刻体会到农村宅基地使用权制度的复杂性和重要性.这里的复杂性不是指农村宅基地使用权的理论深度，而是指其涉及多方面的利益，国家、集体组织和农民三方相互牵制，如何实现他们之间的利益平衡是个复杂的问题，不好把握。这里的重要性是指农村宅基地使用权制度设计事关我国广大农村居民基本生存条件。由于各地人口、土地、工农业生产、民族习惯的不同，对农村宅基地的问题意见分歧很大，理论界也是各抒己见，意见十分不统一。近年来《物权法》在立法过程中遇到很多有关宅基地的问题，由于宅基地涉及的社会生活的面太广，问题很复杂，很难在法律上找到一个彻底的解决方案。在我们国家，山区、城镇还有城乡结合部，其存在的问题很不同，其对构建和谐社会、推进社会主义新农村建设以及加强对土地的节约集约利用，都是一个事关成败的重要问题。

宅基地使用权制度是一个新生的制度，是中国特色的社会主义市场经济发展到现阶段的必然产物，它事关九亿农民的切身利益，是解决“三农”问题的重要措施，应当正确看待而不能刻意的进行遏制，否则就违背了市场经济发展的规律。但目前我国宅基地使用权制度还很不完善，存在许多制度上的欠缺，并且没有一个良好的法制环境对其进行保障，急待进一步的探讨和研究。

事实上，关于宅基地使用权还有很多很多的问题需要探讨，本文论及的内容无异于沧海之一粟、九牛之一毛。尽管本文的分析即将结束，但笔者的思考并未终止。文中不成熟、不完善之处，虽是笔者的遗憾，但也无疑是笔者深入思考的动力。

参考文献

【1】唐鑫.论我国农村宅基地使用权流转［D］.四川大学硕士学位论文，2007 年 3 月：5.

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【3】最新土地法律全书［M］.中国法制出版社，2006 年 11 月：452.

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谢词

本论文在唐芳导师的悉心指导下完成的。导师渊博的专业知识、严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严于律己、宽以待人的崇高风范，朴实无法、平易近人的人格魅力对本人影响深远。不仅使本人树立了远大的学习目标、掌握了基本的研究方法，还使本人明白了许多为人处事的道理。本次论文从选题到完成，每一步都是在导师的悉心指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！在写论文的过程中，遇到了很多的问题，在老师的耐心指导下，问题都得以解决。所以在此，再次对老师道一声：老师，谢谢您！

“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。”这是我少年时最喜欢的诗句。就用这话作为这篇论文的一个结尾，也是一段生活的结束。希望自己能够继续少年时的梦想，永不放弃。