物业接管验收和移交程序管理规定

物业接管验收和移交程序管理规定

1、接管验收程序管理规定

（1） 确认接管项目所有公共设备、设施是否已取得国家有关部门 颁发的竣工验收合格证明。如已取得国家竣工验收合格证明，则按有 关程序正常进行接管验收；如无相应的国家竣工验收合格证明， 则由 物业公司和开发商另行协商接管验收具体办法。

（2） 物业部依据市场部提供的《物业管理委托合同》组建物业接 管验收小组，并同发展商具体协商办理物业的接管手续， 确定接管日 期。

（3） 接管验收准备工作：

① 接管验收小组成员熟悉《物业管理委托合同》； ② 接管验收小组熟悉物业情况。

③ 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； ④ 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计 划； ⑤ 对于新建楼宇，要提前参与竣工验收和机电设备最终安装、 调试工作，做到心里有数； ⑥ 准备好接管验收记录表格： a、 《房屋接管验收表》： b、 《公共配套设施接管验收表》： c、 《机电设备接管验收表》： d、 《接管验收问题整改表》。

（4） 接管验收小组人员组成及验收职责范围：

① 档案验收管理人员负责接管物业的产权、工程、设备资料 的验收移交工作；

② 楼宇验收人员负责业主资料和楼宇房屋本体的验收移交 工作； ③ 运行维修验收人员负责公共设施和机电设备的接管验收及 水电表等

计量器具的原始数据抄表。

④ 警队验收人员负责对区域消防系统及器材、监控系统、巡 更系统、

停车场 （库）及其配套设施设备等安保设施设备进行接管验 收。

⑤ 园林绿化验收人员负责对区域绿化规模、绿化标准、绿化 资料及绿

化设备设施进行接管验收。

（5）接管验收的工作程序

① 下达接管验收指令。 ② 组建接管验收小组。 ③ 作好接管验收准备。

④ 进行资料验收移交。 验收合格标准： ① 资料正确、真实、齐全；

② 硬件设施正常，符合设计要求。 验收不合格处理办法： ① 是否要求发展商限时整改： ② 开发商书面确认后，记录归档。 （6）接管验收资料的类别

① 物业产权资料： a 、项目开发批准报告； b 、规划许可证； c 、投资许可证；

d 、土地使用合同； e 、建筑开工许可证； f 、用地红线图。 ② 综合竣工验收资料：

a 、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、 设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图 ） ；

b 、建设工程竣工验收证书； c 、公共配套设施综合验收合格书；

d 、供水合同；

e 、供电协议书、许可证； f 、供气协议书、许可证； g 、有线电视合格证； h 、通信设施合格证； i 、电梯准用证。

③ 施工设计资料： a 、地质报告书； b 、全套设计图纸： c 、图纸会审通知单： d 、设计变更通知单： e 、工程预决算报告书： f 、重要的施工会议纪要： g 、隐蔽工程验收记录： h 、沉降观测记录： i 、其它可能会影响将来管理的原始记录。

④ 机电设备资料： a 、机电设备出厂合格证： b 、机电设备使用说明书 （要求中文） ：

c 、机电设备安装、调试报告； d 、设备保修卡、保修协议。 ⑤ 业主资料：

a 、已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； b 、已购房业主的付款情况或付款方式。 （7）接管验收标准和验收方法

① 验收标准为建设部 《房屋接管验收标准》 及业主生活的合理要 求。 ② 验收方法为观感验收法和使用验收法。 （8）楼宇本体硬件设施的具体验收标准

① 主体结构： a 、外墙不得渗水；

b 、屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安 装牢固、接口严密、不渗漏。

② 楼地面面层与基层粘结牢固， 不空鼓。整体面层平整， 无裂缝， 无脱皮，无起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角， 粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

③ 内墙面：

a 、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显 裂缝，无污渍；

b 、 块料（ 如瓷砖 ）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹 损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

④ 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点， 无渍水痕迹，无污渍。

⑤ 卫生间、阳台地面应低于相邻地面 2 厘米左右，不应有积水， 倒泛水和渗漏。

⑥ 木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮 ⑦ 门、窗

a 、门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘 曲变形； b 、门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

c 、玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤： d 、油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整： e 、电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹：

f 、不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； g 、高档装饰、装修完整。 ⑧ 楼梯、扶手：

a 、 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀， 表面平滑； b、楼梯无裂缝，无表皮剥落。

⑨ 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 ⑩ 饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

⑪油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。

⑫ 电器插座安装牢固，符合\"左零右火\"规定，电源已接通正常 ⑬ 有线电视已开通，收视良好。

⑭ 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

⑮灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

⑯水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

⑰ 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实， 无渗漏现

象，无堵塞，排水通畅。

⑱ 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅， 有足够压

力。

迪地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现 象，无堵塞，

排水通畅，完好无损。

(20门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

(21其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 9)公共配套设施接管验收标准

① 天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。 ② 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。 ③ 屋面避雷设施连接牢固。

④ 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固， 油漆完好。 ⑤ 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草； 绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 ⑥ 道路：

a 、路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； b、 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

c、 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； d、 交通标识线、路牌清楚完好。 ⑦ 室外消防栓：

a 、消防箱标识清楚，玻璃完好； b、消防设施配件齐全；

c 、 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 ⑧ 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

⑨ 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。

⑩ 保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。

(11 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水 设施良好。 (12

(13 单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护 和排水设

施良好。

d4明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、 平稳。

d5沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物 迤 护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

⑰ 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

d8水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

迤 信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

（ 10）机电设备的接管验收

① 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合 规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表 面光洁平整、明亮。

② 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安 全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备 表面油漆完好，无损伤。

③ 空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设 计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表 面油漆完好，无损伤。

④ 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设 备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好， 通风，采光良好。

⑤ 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏 捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采 光良好。

⑥ 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标 识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置 完整。 ⑦ 保安监控设备．同消防监控设备 11）接管验收遗留问题的处理 ① 遗留问题的登记确认：

a 、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，

接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记 表》中并交发展商相关人员签字确认；

b 、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验 收小组应当将问题逐项记录在 《接管验收设施设备问题登记表》 中并 请发展商相关人员签字确认；

② 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补 齐； ③ 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应 当要求发展商在两周内解决； 重大问题接管验收小组应当要求发展商 在一个月内解决；

④ 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理 公司应当以备忘的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

（ 12）《接管验收资料遗留问题登记表》 和备忘录交公司行政部归档 长期保存。

2、物业移交程序管理规定 （1）物业移交的条件

① 管理处接到上级通知，开始准备移交。

② 具体移交日期，应该按照新的物业委托协议约定的时间。 ③ 移交对象：新物业公司验收接管小组。 （2）物业移交验收接管的主要内容

① 物业管理运行情况；

② 管理期间未完工程进展和已完工程竣工验收付款情况； ③ 基础设施、公共设施设备的质量和完善情况； ④ 维修基金代收代缴情况；

⑤ 公用设施设备及相关房屋产权界定遗留问题； ⑥ 服务用房的提供和产权落实情况； ⑦ 物业资料移交情况；

⑧ 有关承诺的落实情况和后续处理办法；

⑨ 物业移交验收接管前、后的相关责任明确与界定建议； ⑩ 物业管理遗留处理问题；

⑬ 物业移交验收人员在物业移交验收接管过程中议定的其它

内容。

（3）物业移交接管时，提交以下资料：

① 规划部门最终批准的四图一书。（规划总平面图、道路规划 图、市政设施管网综合规划图、 绿化规划图及区详细规划说明书—— 接管时就没有的，应书面说明）；

② 写字楼内所有单项工程竣工验收备案书、竣工图纸（包括竣 工总平面图、单项建筑、结构、设备竣工图、地下管线竣工图——接 管时就没有的，应书面说明）；

③ 写字楼内房屋、公共服务配套设施、设备等项目清单及产权 归属证明（——接管时就没有的，应书面说明）；

④ 物业管理公布的承诺、物业管理服务合同；

⑤ 各公用设施设备的合格证明和使用说明以及保修书（——接 管时就没有的，应书面说明）；

⑥ 未完工程承、发包合同及保修责任书； ⑦ 物业清单和房屋业主汇总表； ⑧ 维修基金归集凭证。

⑨ 日常养护费使用情况及遗留问题处理办法。 ⑩ 业主欠费情况及后续处理办法。

⑪其它应当说明的问题。

（4）物业移交验收接管程序与要求：

① 在新的《物业委托合同》生效前 20 天，管理处向上级提出移 交方案，同时送开发商或业主委员会；

② 听取开发商或业主委员会和上级意见后，与新的物业管理公 司确定物业移交验收接管的时间、 要求和物业移交验收接管小组组成 名单，书面通知开发商或业主委员会；

③ 在市物业管理主管部门主持下，进行现场检验后，填写物业 移交确认清单；开发商或业主委员会代表予以确认；

④ 草签《物业移交接管协议》，报市物业管理主管部门备案， 开发商或业主委员会将《物业移交接管协议》向全体业主公示；

⑤ 在《物业移交接管协议》完成公示后十天内，办理具体物业 移交接管；

⑥ 《物业移交验收接管协议》签字生效后，管理处人员撤离。 ⑦ 对双方认定的缺陷由公司委派工程部进行整改。 （5）物业移交中对所移交资料要进行登记确认。 3、物业接管验收及移交使用表格 表一：接管验收交接记录表表二：接管验收遗留问题登记表表三：接管验收没施、设备遗留问题登记表表五：移交资料登记表

表四： 收表 仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途

For personal use only in study and research; not for commercial use.

Nur f u r den pers?nlichen f u r Studien, Forschung, zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.

Pour l ' e tude et la recherche uniquement a des fins personnelles; pas a des fins commerciales.

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仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途

For personal use only in study and research; not for commercial use.

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