安徽农学通报，Ａｎｈｕｉ Ａｇｒｉ．Ｓｃｉ．Ｂｕｌ１．２０１２，１８（１７） ７ 土地评估行业存在的问题及对策研究 周湘宁 （绩溪县ＩＲ￣资源局，安徽绩溪２４５３００） 摘要：阐述了土地评估的意义及作用，分析了土地评估行业存在的问题，提出了相应的对策建议，主要包括：加快市 场化改制和监管，建立健全行业规范和相关法律、法规；改进评估的程序和方法，加强诚信建设，塑造行业公信力；加 强评估专业队伍建设，提高评估人员综合素质等，以期为土地评估行业的健康可持续发展提供有益的参考与借鉴。 关键词：土地评估行业；问题；对策 中图分类号Ｆ３０１．３ 文献标识码Ａ 文章编号１００７—７７３１（２０１２）１７—０７—０２ 土地是十分重要的生产要素，是人类赖以生存和发展 ２ 土地评估行业存在的问题 的最基本的物质基础，具有经济资源所应有的效益性和自 土地评估行业由于发展时间较短，仍属新生力量，目 然资源的稀缺性双重特征” 。随着我国城市化进程的加 前尚处于初级发展阶段，土地评估机构或多或少的存在着 快以及社会经济的发展，城市人口急剧增加，导致对土地 这样或那样的问题，亟待解决。 的需求量越来越大。土地成了重要的经济要素，市场化程 ２．１ 市场化改制不彻底，相关法律法规不完善２０世纪 度不断提高，土地价格快速上涨，也成了和全社会关 ９０年代初期以前，土地评估行业还有着事业单位性 心的热点问题之一。土地价格是土地价值和权益的具体 质，随着我国社会主义市场经济的深入发展，工业化、城镇 表现，受到土地的使用价值、人们的生产能力、土地的稀缺 化进程不断加快，土地评估行业逐渐发展成为完全市场化 程度以及各种等多种因素的影响，需要进行专 的中介评估机构 。虽然大多数土地评估中介机构已经 业、全面的价格评估。科学公正的土地评估是实现土地公 根据及国土资源部的有关要求完成了脱钩改制工 平交易的重要基础。近些年来，随着我国土地市场的逐步 作，但是仍有不少土地评估中介机构由于受传统的经营体 建立和完善，土地评估行业得到了快速发展，其地位和作 制和经营观念的影响，未实现完全的市场化改制，或者脱 用日益突出，但与此同时也逐渐暴露出一些亟待解决的问 钩改制只是形式上的，并没有真正实现企业化经营。如有 题。笔者结合多年的工作实践，现将土地评估行业发展中 些缺乏充分的市场研究；有些机构则凭借挂靠行政机关的 存在的主要问题分析介绍如下，并提出了相应的对策建 权力垄断中介业务，严重影响整个评估行业的运行秩序。 议，以期为土地评估行业的健康、持续发展提供有益的参 而且，目前我国针对土地评估行业的相关法律法规的出台 考与借鉴。 相对滞后，已经不能适应我国现阶段的土地评估市场的发 １ 土地评估的意义及作用 展需要，给土地评估行业带来了不利影响。 所谓土地评估，又称为地产评估，是指依法获取土地 ２．２评估程序、方法等不完善。行业间存在不规范竞争行 评估资格的中介机构，根据客户委托对土地价格及其它方 为，公信力较差 目前土地评估至今仍没有一套行业认 面进行的综合经济评估 。土地评估在我国是一个新兴 可、规范的评估程序，在评估方法选择上一般以基准地价 行业，是随着我国经济改革的深化以及土地市场的 系数修正法为主，但是基准地价的调整、更新速度慢，导致 兴起而逐步发展起来的。近些年来，土地市场和房地产行 评估结果不能反映现实的市场情况。同时，土地评估行业 业的繁荣，有力地促进了土地评估行业的发展，土地评估 同行间普遍存在恶意竞争的现象，严重地影响了评估服务 机构和评估队伍迅速壮大。土地评估在土地使用权出让、 的质量，损害了行业的利益，扰乱了市场秩序，降低了行业 转让、税收征管、企业融资、司法仲裁等方面发挥着越来越 的公信力。有的评估机构为了多争取业务，工作重点不是 重要的作用，已成为市场经济不可或缺的部分。实践证 放在评估专业服务上，而是放在了公关上，一味迎合委托 明，土地评估对于加强国家对土地市场的管理、保障国有 方的不正当要求，搞虚假评估，或是过度降低收费标准，低 土地资产安全、保护投资者权益、保障不动产交易公平、维 价竞争，甚至给予委托方不正当回扣，导致评估结果缺乏 护市场经济秩序等方面都有着重要的作用，对土地市场及 公平、公开、公正性，长此以往不但企业自身难以生存，也 行业的健康发展起到了积极有效的促进作用。 损害了行业整体形象。 作者简介：周湘宁（１９７８一），安徽绩溪人，工程师，从事国土资源评估工作。 收稿日期：２０１２—０８—２６ ８ 安徽农学通报，Ａｎｈｕｉ Ａ ．Ｓｅｉ．Ｂｕｌ１．２０１２１８（１７） ，２．３从业人员素质偏低。业务水平不高 土地评估行业 的迅速发展，导致专业评估人才相对比较短缺，必然会造 成评估机构水平参差不齐、从业人员整体素质偏低等问 题。一些评估机构聘用的从业人员对于土地评估知识一 知半解，对于评估所需专业知识、技术参数似懂非懂，对土 地市场行情资料不注意收集，对土地市场运行的规律缺乏 足够认识，服务质量难以达到市场需求的要求；更有甚者， 一场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。 “诚信”是土地评估行业生存、发展的立足之本，是土 地评估行业的生命线 。相关部门要建立健全市场准人 和退出机制，将失信估价机构和执业人员淘汰出局。评估 机构借鉴国外的做法，制定“土地评估行业职业道德标 准”、“土地评估师守则”等，规范土地评估机构和评估师 的行为，树立评估机构品牌意识，使行业自律落实到实处， 些从业人员责任意识和职业道德缺乏，甚至是从事违法 些评估机构也很少给从业人员学习培训的机会，或是培 从根本上提升行业公信力。 ３．３加强评估专业队伍建设。提高评估人员综合素质 违规活动，违背了评估人员、客观、公正的基本原则。 一在当今社会，很多优秀企业都将“人才培养”视为企业发 训流于形式，培训知识内容不丰富，导致他们知识结构更 新缓慢，严重影响了房地产评估行业整体水平的提升。 ３对策建议 ３．１加快市场化改制和监管，建立健全行业规范和相关 法律、法规随着我国改革开放力度的进一步加大以及市 场经济的深入发展，土地评估行业脱离管制走向市场 势在必行，因此必须彻底地实行政企分开，将土地评估机 构真正地推向市场。土地评估机构要在职能、名称、财务、 人员等方面要与主管部门彻底脱钩，按照现代企业 制度的要求进行重组、联合和兼并等，走规模化经营之路。 相关部门要加强对土地评估机构的监管，把监管工作 作为一项Ｈ常工作来抓，制定一套切实可行的制度与方 法，对土地中介机构实行资质等级评定与管理，以促进评 估行业规范健康发展。 目前土地评估行业最具权威的也是唯一的法律依据 是１９９４年７月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理 法》，距今已有近２０ａ时间，因此，相关部门应抓紧制定有 关土地评估行业的专项法律和法规，使行业监管有法可 依，使评估行为法律化、规范化，为评估业的健康发展创造 一个规范有序的法制环境。只有在完善的法制环境下，评 估行业才能实现良性发展。 ３．２改进评估的程序和方法。加强诚信建设。塑造行业公 信力 土地评估是一项多学科、多部门相关联的综合性工 作，规范的评估程序包括签订协议、收集资料、实地调查核 实，确定评估方法与步骤，确定出科学、公正、合理的评估 价格，最后审查编写的评估报告，经验收、签字后生效等众 多步骤。因此，评估机构应在内部制订各种规章制度，如 建立土地价报内部质量审核制度、档案管理制度、风险评 价制度、风险防范基金制度等，特别是要制定完善各项评 估技术标准，从根本上提高评估质量。在评估方法的选择 上，首先应加强与本地或其他地区的评估机构之间的合 作，相互学习、相互借鉴，不搞恶意竞争；其次要向西方发 达国家学习借鉴先进的评估方法，如国际上普遍应用的市 展的必备条件，并将其上升到企业发展的战略高度。同 样，作为以智力投资为主体的智力劳动密集型的评估行 业，提高土地评估从业人员的的综合素质也越来越成为评 估行业健康发展的重中之重。每个评估人员都要恪守“客 观、真实、公平”的原则，严格按照法律规范和评估规程进 行评估，使评估行为合法化、规范化，从而提高评估质量。 一个优秀的评估业人员应具备一定的综合素质，不仅要具 备较高的水平、开拓创新的意识、刻苦钻研业务的精 神及良好的职业道德，还应具备较高的文化素质和业务素 质及丰富的土地评估实务经验。因此，要建立加强从业人 员继续教育的制度，建立稳定的评估师继续教育和培训制 度，配套建立土地评估师定期考核和淘汰制度，加快执业 人员的培训与知识更新，同时评估人员要加强自身学习， 不断提高自身专业水平和综合素质。 ４结语 近年来，我国土地评估行业呈现了良好的发展态势， 取得了辉煌的成果。据估计，当前我国执业土地评估师人 数超过了１．５万人，土地评估机构超过２５００家。随着我 国经济的快速发展以及土地市场化程度不断提高，在土地 资产市场化交易过程中，土地评估行业竞争将越来越激 烈。如何在市场中立于不败之地，这就要求我们要审时度 势，不断地适应新形势，认真处理好土地评估行业存在的 问题，加大改革力度，加强队伍建设，提高人员素质，规范 评估行为，更好地满足市场需求，以求得更广阔的生存和 发展空间。 参考文献 ［１］中华人民共和国城市房地产管理法［ｓ］．１９９４—０７—０５． ［２］邱华炳，纪益成，刘晔．土地评估［Ｍ］．北京：中国财政经济出版 社，２００３． ［３］付标，崔永亮．对我国土地评估机制的理性思考［Ｊ］．资源产 业，２００４，６（５）． ［４］李德华．有关土地评估行业执业问题探讨［Ｊ］．科技创新导报， ２００９（０５）． （责编：陶学军）
