广州地产分析研究

白云荔湾楼价上升头班马

有关广州楼市价钱指数说明，白云荔湾楼价升幅最大，价钱坚挺。白云区域3月住宅价钱指数上扬至1122点，较2月增加59点，同比亦上升21点，显示出该区域的强势上升趋势。目前，随着白云大道名称的确立，新广州体育馆的投入利用，道路的进一步拓宽修建和道路两旁绿化带和多个绿化广场的建设，使得该区域城市化色彩大大增强，也增加了对市区买家的置业信心，目前该区域以75～120平方米的单位最畅销，小户型和单身公寓那么较少买家同意。白云———南湖风光区到天河的实际距离其实并非远，但由于广州大道至同和路的交通瓶颈一直存在并阻碍着它，因此使得置业者产生了一个此地与市中心路程遥远的心理距离，因此一直以来，尽管它在自然环境方面拥有其他片区无法比拟的优势，可是该区域一直未能真正大热起来。在同和路拓宽改建后，那个地址的情形那么发生了翻天覆地的转变，由于交通堵塞问题取得了减缓，从而使得楼盘至市区的距离大为缩短而自然地拓宽了买家的层面；最大的转变是来自老城区的二次置业者(包括一部份一次置业的买家)多了，楼价也一路稳中有升，直接增进消费者在此置业的信心。

荔湾区域3月住宅价钱指数创出新高，由2月的952点一跃至1455点，达到了2002年1月以来的次高点，上涨幅度为%，同比上涨了503点，可谓是老城区新气象。随着广州市住宅郊区化的进展，郊外大型楼盘环境优美、居住舒适的优势不断凸显，或多或少地左右着买家(尤其是略微年轻的买家)的选择，荔湾区域住宅物业向小区化、园林化方向的进展势在必行。精明的进展商看准了小区盘的商机，纷纷出手，其中尤以富力最为明显，该进展商旗下的众多楼盘均以小区素养高、售价平而热销于市场，并由此带旺了荔湾整体楼市，引发了置业者的关注。

资源稀缺性楼盘价钱坚挺

在广州，资源稀缺性楼盘要紧散布在滨江路、二沙岛、南湖周边及天河中心区，这些区域的楼盘不管开盘价仍是公布销售价，均表现出“舍我其谁”的架势，自始至终不言降价，市场又是绝对的好。

滨江路作为豪宅一条街，一线江景盘从每平方米七八千元直到万元以上，几年来转变不大。中海锦苑、新理想华庭等初期楼盘，面江单位每平方米均在万元以上，此刻售的汇美景在不做一分钱广告的情形下，其大面积复式单位仍维持在每平方米万元以上，绝对不贰价；二线江景盘中，也有一些升价“马”，蓝色康园在其一期的均价4800元/平方米基础上，二期升价至均价5300元/平方米，买定价已到6000元/平方米左右。拥有二沙岛大部份土地利用权的城建集团，

在二沙岛上实行“打算生育”，豪宅盘建建停停，把稀缺资源利用到了极致。在售楼盘宏城花园，仅建60余幢别墅，均价走到2万元/平方米以上，一幢上万万元乃至数万万元，且不愁市场的承接能力。

白云南湖周边是生长豪宅的天然宝地，虽有“几条鱼”在搅混水，但“龙”的身姿仍清楚可见。成熟楼盘颐和山庄从四年前开盘时的3800元/平方米，一直到今天卖7000元/平方米以上，不仅显示出强劲的进展潜力，而且从配套到效劳，愈来愈显示出豪宅的进展方向，“五星级”颐和大酒店的开业，优美的居住环境，再一次成为成功人士的理想居所。

山水庭苑二次出山，对原先的计划进行了斗胆修改完善，一梯两户的尊贵大户型设计，充分考虑成功人士对屋子功能空间的需求；依山而建的布局，使户户能欣赏到南湖美景；占 ，更是全广州楼市的罕有；数十万平方米的原生态园林，为成功人士提供天然氧吧和休憩的好去向；完美完善的个人效劳也是广州楼市之初创，不管从利用功能，仍是从环保、健康动身，山水庭苑的均价11000元/平方米，绝对会有市场承接力。

天河中心区楼价较1996年前虽有下降，但在几年下降以后，已大体回到底线，从近期所推售楼盘的价钱看，天河中心区楼价已有慢慢回暖之势。公寓均价6000元/平方米，写字楼均价2000元/平方米到10000元/平方米，在市场上占有绝对的比例。天河中心区地块有限，买少见少，进展商大可没必要忧虑市场前景，只有个别的“鱼”急于跳“龙门”，才会大甩卖。

成熟楼盘楼价慢慢爬上来

广州房地产市场通过十几年的进展，已有相当一部份成熟社区，有的已开发完毕，有的还有大量储蓄土地。有储蓄土地可继续开发的楼盘，随着社区配套的日趋完善，居住环境的慢慢成熟，新一期楼价正在慢慢走高。

广州大道南的合生名盘逸景翠园已有近千户入住，配套设施也开始正常运作，近期又与海珠区六中联合开办了中学，提高了楼盘附加值，在其新开售中区时就声明升价，成为广州大道南唯一升价“马”。光大花园是海珠区的老牌名盘，仍有四分之三项目田地未开发，在近期推售榕上居江景单位时，也以豪迈的口气升价3%。

而南岸路的荔港南湾在现楼卖完又开发新的一期时，对计划做了大量调整，抽掉三栋楼，一改密度过大的短处，引江风入小区、入室，在其完善的教育配套基础上，升价是自但是然的事。

通过度析这些升价楼盘，不难发觉这些升价盘第一是在本区域有良好的知名度和信费用，消费者认可它们；二是这些楼盘在开发进程中，都在尽力增加楼盘的附加值，配套日臻完善；第三是这些楼盘都是居住气氛浓厚的楼盘，人脉在销售中发挥着重要作用。

品牌进展商按捺不住的升价冲动

消费者买房，不看楼价看品牌，在广州楼市已是较普遍的现象，相同地段，相同环境，品牌进展商建的高价楼盘有人买，无名进展商建的低价楼盘却门可罗雀。同处于客村立交旁的愉景雅苑和华乐苑，一个4000多元/平方米已卖完，一个3000多元/平方米还少人买；同处于罗冲围松洲的富力碧涛湾和翠福居，一个单价4000多元/平方米，乃至5000多元/平方米，卖得火；一个2700元/平方米而无人问津。品牌的价值，产品的价值，消费者内心有杆称。

品牌也是钱，好产品就要卖出好价钱。“好产品的标准”星河湾，在一期开发时，曾有过不顺，但“是金子就会发光”，好产品就有人认可，三年后，星河湾一期销售顺利，二期产品在原先基础上又有升级，升价是必然的，此刻星河湾成为华南板块卖得最好、卖得最贵的楼盘之一。锦绣香江的公寓一期卖2300多元/平方米，在通过品牌积存后，近期将要推出郊区顶级公寓，售价估量可达到6000元/平方米，品牌的力量在适当的时候显出了威力。 刘天 吴世滔 陈扬君

从到地址，关于房市宏观的手腕在这几个月里以从未有过的高速度频出，土地、金融和交易一个接着一个，阻碍着整个市场的进展。房市究竟何去何从？房价究竟是涨是跌？在那个市场里谋生的大小房地产开发商、中介又将面临如何的生存环境？这些业内外人士普遍关切的热点话题一个个牵涉着人们已经不那么顽强的神经。昨日，在同意记者采访时，沪上资深房产人士———中原物业代理董事总领导谭百强先生纵论上海房市并语出惊人，“上海房价短时间内会有一个缓慢回落的进程。”

市场：寻觅新的盈利空间

“山雨欲来风满楼”，关于业内外普遍关切的宏观房市问题，谭百强指出，目前的宏观局势和1993年的有所不同，那时开发商整体素养不高，造成大量烂尾楼的风险，不能生存是专业水平所限的结果；而此刻开发商已经素养提高，但更多的需要代理公司多元化、全面化的效劳。

他专门指出，由于目前银行对投资者的住房贷款卡得很紧，物业代理公司的业务方向应该有所改变：关于高端房产开发商来讲，一手房营销项目的目标客户不能再只对准这些投资者，而应该关注自住者的需求；以前的别墅项目不需要找物业代理公司营销，而此刻由于银行“惜贷”对高端房产看得最严，申请贷款再也不容易，送上门来的客户愈来愈少，开发商那种“守株待兔”的售房方式已经行不通了。

近期有关二手房的也很多，专门是银行的卡紧房贷、放缓流程让沪上万余家房产中介“受伤不小”。对此，谭百强坦言，包括中原在内的各大中介业务的确都有阻碍，估量整个行业的业务量至少下跌了15％左右。“可是，毕竟所谓‘船大好迎风’，关于中原如此的大型中介来讲，阻碍没有那么厉害。”

谭百强表示，“由于中原既有一手房又有二手房业务，那个竞争优势能够令咱们以更多的营销网络吸引开发商。中原能够从土地生意时期就涉入，在提供产品策划、广告营销，充分利用上海中原的二手分行网络，或会同中原的全国网络为进展商寻求目标客户。”

方向：开到赔本才会停止扩张

即便目前房市形势比较严峻，谭百强关于以后的进展仍然很有信心。他表示，在前几年业务进展初期，公司的治理层都比较谨慎，“摸着石头过河”，积存着无形的资产和财富。

去年以来，中介行业进入了一个高速进展期。其中，中原分行的数量由去年年末的28家增加到了此刻的48家。但从总量看，依旧在整体市场占有率上连1％也没有达到，而中原在有200多家分行，占到本地35％的市场份额。因此上海市场还有专门大的进展空间，在今明两年还会实行大规模扩张战略，以最大限度地抢占市场占有率。

“只要利润存在，扩张的步伐可不能停止。”谭百强笑说，“开到赔本时才会停下来。”他表示，宏观尽管可能让总的市场规模有所减少，但只要有实力，作为品牌中介，能够让其他一些实力稍逊者把手中的规模交出来，以扩大自己的市场份额。

当前，期房限转、网上公示———近期一系列“组合拳”连发，使上海楼市遭碰到前所未有的“冲击波”，申城房地产市场热度骤减。投资客带来的“城门失火”，房产中介公司却是遭遇无妄之灾，再一次面临“生死时速”。可是对品牌中介来讲，是一次专门好的扩张机遇。

房价：短时间内会有缓慢回落

关于业内外普遍关切的房价问题，谭百强先生说明了自己的个人意见。他以为，银行关紧了贷款“水龙头”，从心理和实际成效上都会对购房者产生莫大阻碍；而房地产业作为产业链，带动其他行业的同时也被其他行业带动，各相关行业心态的动摇会让开发商本来顽强的心态也发生动摇。因此说，“宏观是为了操纵房价上涨的速度，在近期的‘风暴’下，作为信心经济的房市必然会受到必然程度的阻碍———短时间内房价可能会有一个从涨幅趋缓转向真正的回落的进程。”

那么，当前如何投资房产？谭百强建言，房产投资本确实是一件因人而异的情形，必然要谨慎从事。他指出，能够从银行贷到款仍是贷款的好，只要收益率能够维持在银行贷款利率之上确实是划算的生意；至于投资的物业类型，他以为商铺比写字楼要稍好，因为写字楼的本钱太高，个人投资者难以买到真正的顶尖物业。“若是投资者要买住宅的话，

我个人以为，郊区的住宅将是一个以后增加点———轨道交通的方便和往后慢慢成规模的生活配套将会让郊区房产在几年后取得较大的升值空间。”

■置业提示

用好公积金减少还款压力

在上海大部份的公司会给在职的员工缴纳公积金，公积金的缴纳标准是个人支付工资的7%，单位支付工资的7%，即每一个月交纳的公积金为工资总额的14%。

可见，连年积存的公积金就不是一笔小数量。就贷款利率而言，商业贷款的年利率为%，而公积金贷款的年利率仅为%。住商不动产上海总部交易处郭主任表示，公积金贷款的优势超级明显，但要用好公积金贷款，必需把握公积金贷款的条件和所受到的约束。第一，公积金贷款额度取决于本人公积金帐户中的额度，即公积金住房贷款只能贷到公积金余额的10倍，且最多只能贷人民币100000元整，如有补充公积金的情形下能够贷到人民币130000元整，且不能超过总房价的70%；第二，公积金贷款必需有按月交纳公积金，累计缴存很多于2年且最近六个月的公积金交纳不曾中断；再次，纯公积金贷款只须办理担保，不需要办理房产评估和保险；第四，公积金贷款只能用于个人购买住宅房；第五，夫妻之间的公积金是捆绑的，即一方申请了公积金贷款，另一方就能够不能再利用自己的公积金从头贷款或提取；第六，公积金贷款在未还清公积金贷款本息前，不能再次办理个人公积金贷款；第七，申请公积金贷款须符合男主贷人年龄和贷款年限之和小于等于6五、女主贷人年龄和贷款年限之和小于等于60的条件；最后，凡是办理过购房贷款手续，不论是商业贷款仍是公积金贷款都能够申请办理公积金冲还贷手续，以降低本金和利息支出。

据业内人士称，公积金是昔时国家和上海市一起推出的一项福利，即通过个人月缴纳和公司一起缴纳的方式帮忙工薪阶级积存购房资金，以解决民众的住房问题，在缴纳公积金的情形下还提供较低的利率帮忙民众办理购房贷款，购房者在购房时应尽可能“盘活”公积金贷款，以减轻购房还款的压力。