楼盘推广策划书

篇一：楼盘推广策划案 “顶级”楼盘推广策划案 前言

（一） 策划背景

“顶级”楼盘位于长沙市府核心，直接岳麓大道，项目建筑面积约50万平方米，由25栋德式精工建筑组成，是市府板块最为杰出的精工地产项目之一。

该楼盘式现代简约建筑群，卓尔不凡；杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超楼宽间距、多景观露台、入户花园及空中合院。外墙保温隔热系统，多功能防辐射中空玻璃，高清晰可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统，6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。 （二）策划目的

顶级楼盘竣工后马上要推向市场，因此为顶级楼盘策划一个产品上市的推广活动方案。宣传企业形象，扩大企业知名度。

（二） 策划内容

本次活动策划的主要内容包括：选择品牌形象人汪涵进行公益活动，电视报纸广告等宣传方式和活动进度的安排、预算等。

目录 前言

一

、

市

场

分

析……………………………………………………………………………..

（

一

）

宏

观

环

境…………………………………………………………………………..

（

二

）

行

业

环

境

市

场

分

析………………………………………………………………..

（

三

）

消

费

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分

析…………………………………………………………………………

（

四

）

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争

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分

析………………………………………………………………………

二

、

新

产

品

分

析……………………………………………………………………………

（

一

）

产

品

特

点…………………………………………………......................................

（二） 新产品核心利益点分

析……………………………………………………………

三

、

新

品

swot

分

析………………………………………………………………………….

（

一

）

SWOT

分

析

内

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（

二

）

发

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战

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四

、

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五

、

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广

目

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六

、

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略…………………………………………………………………………………

（

一

）

广

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…………………

（

二

）

公

关

活

动

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(

三

)

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（

四

）

媒

介

选

择………………………………………………………………………………

七

、

经

费

预

算…………………………………………………………………………………

八

、

效

果

评

估…………………………………………………………………………………. 一、市场分析 （一）宏观环境 1、房地产市场前景广阔 2、高档楼盘市场空间大 （二）行业环境市场方向 1、高科技竞争

2、品牌竞争 3、竞争弱化 （三）消费者分析

1、人们对顶级楼盘的认知及感觉。 2、消费者对顶级楼盘品牌文化的认知。 (四)竞争对手分析 1、了解竞争对手的背景。 2、了解竞争对手的促销方式。

3、了解竞争对手的产品及消费者对他们的看法。 二、新品分析 （一） 新产品分析

“顶级”楼盘位于长沙市府核心，直临岳麓大道，是市府板块最杰出的精工地产项目之一。长沙独一无二的巴洛克会所，处处彰显非凡气质。

特色：1、让回家成为一次奢华的旅行：园林随处可见，昂贵的黄锈石铺装地面。

2、细节处无不彰显非凡品质： 采用7层循环净水系统，欧式雕塑、纯铜亭顶。

（二） 新产品核心利益点分析

“顶级”楼盘是现代简约建筑群，卓尔不凡，杰出的艺术作品，与湖泊美景相映成辉；户型设计独具匠心，超楼宽间距、多景观露台、入户花园及空中合院。外墙保温隔热系

统，多功能防辐射中空玻璃，高清晰可视对讲系统，创新阳光生态车库，24小时安防系统，立体生态园林系统，6大智能环保科技，融汇精工品质，创立新概念宜居标典。 三、 新产品SWOT分析

通过调查研究，运用SWOT分析湖南“顶级”楼盘的宏观环境与微观环境，以便于更好的把握和发展自己的优势，分析自身的机遇和压力，更能明确发展目标，确定发展方向。 （二）发展战略 （三）结论

通过对SWOT分析不难看出，湖南房地产的发展处于高峰阶段，因此我们主要将战略放在提升品牌在消费者心目中的知名度和美誉度上。 四、 产品定位 （一）市场细分

长沙独一无二的巴洛克会所，是市府版块最杰出的精工地产项目之一。

（二）目标市场选择 长沙中高档消费人群 （三） 市场定位 高端楼盘 五、目标推广

注：详细数据请见附录。

注：详细数据请见附录。 注：详细数据请见附录。 （四）产品知名度目标 篇二：万科房地产营销策划书 万科进入北大学城市场 营 销 策 划 书

策划人： 徐超

XX年4月25日 前 言

XX年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 目 录

第

1

部

分

概

要

提

示 ................................................................................................................... 1

第

2

部

分

环

境

分

析 ................................................................................................................... 1

市

场

分

析 ............................................................................................................................ 1

杭

州

房

地

产

市

场

分

析 ....................................................................................... 1

房

地

产

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状

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土

地

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况 ................................................................................................................... 2

丁桥区域房地产市场分

析 ................................................................................................ 2

区

域

城

市

规

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房

地

产

开

发

现

状 ............................................................................................... 3

竞

争

项

目

分

析 ................................................................................................... 3

市

场

走

势

研

判 .................................................................................................................... 4

第

3

部

分

机

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分

析 ................................................................................................................... 5

杭州房地产客户分

析 ........................................................................................................ 5

杭

州

市

住

宅

需

求

特

征

分

析 ................................................................................................ 8

丁

桥

区

域

客

户

特

点

分

析 .................................................................................................... 9

目

标

客

户

群

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位 .............................................................................................................. 11

目

标

客

群

特

征： ............................................................................................. 11

选

购

产

品

的

动

机： ......................................................................................... 12

购

买

行

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特

征： ............................................................................................. 12

第

4

部

分

产

品

分

析 ................................................................................................................. 13

地

块

现

状

分

析 .................................................................................................................. 13

地

块

环

境

调

研 ................................................................................................. 13

地

块

周

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地

块

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市

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调

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SWOT分

析 ...................................................................................................................... 15

产

品

定

位 .......................................................................................................................... 16

第

5

部

分

战

略

及

行

动

方

案 ..................................................................................................... 17

定

价

原

则 .......................................................................................................................... 17

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价

建

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价

格

调

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方

案 ................................................

.................................................................. 18

开

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成

本

核

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价

格

定

位 ......................................................................................................... 20

第

6

部

分

营

销

策

略 ................................................................................................................. 22

推

广

主

策

略 ...................................................................................................................... 22

平

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广

告

形

式 ................................................................................................. 22

多

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广

告

形

式 ................................................

................................................. 22

媒

体

组

合

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媒

体

投

放

目

标 ................................................................................................. 23

媒

体

投

放

原

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媒

体

选

择 ......................................................................................................... 23

营

销

活

动

策

略 .................................................................................................................. 24

活

动

设

想 ...................................................................................................

...... 24

活

动

预

期

达

到

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效

果 ..................................................................................... 25

第

7

部

分

营

销

成

本 ................................................................................................................. 26

总

体

预

算 .......................................................................................................................... 26

预

算

分

布 .......................................................................................................................... 28

第

8

部

分

行

动

方

案

控

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项

目

规

模

及

开

发

进

度 ................................................

...................................................... 29

销

售

策

略 ......................................................................................................... 29

第

9

部

分

结

束

语 ..................................................................................................................... 33 第1部分 概要提示

三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造\"园林深处有人家\"的温馨氛围，打造都市素质人居。

第2部分 环境分析 市场分析

杭州房地产市场分析

XX年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在、市的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入268元，比上年增长％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的%下降至%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长％；人均生活消费性支出9065元，增长％。恩格尔系数由上年的%下降至%。 房地产发展状况

杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。XX年全

篇三：房地产楼盘营销策划书(精品) 和达·东东城 freefly

组员：李莉31闫旭 43 王月 44韩琦46 目录

前

言 .................................................................................................................. - 3 - 第一部分 市场分析 ........................................................................................ - 3 -

一

、

宏

观

经

济

环

境

分

析 ................................................................................ - 3 - 宏观.................................................................................................... - 3 -

二

、

环

境

分

析

结

论 ........................................................................................ - 4 -

（

一

）

宏

观

环

境

分

析

总

结........................................................................ - 5 -

（

二

）

市

区

竞

争

分

析................................................... 错误！未定义书签。

（三）杭州房地产市场未来预

测 ............................................................ - 4 -

三

、

竞

争

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分

析............................................................................................... - 4 -

（

一

）

区

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分

析........................................................................ - 4 -

（

二

）

市

区

竞

争

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分

析............................................................................ - 4 -

第

二

部

分

项

目

分

析 ........................................................................................ - 6 - SWOT分

析 .................................................................................................... -

6

-

第

三

部

分

客

户

分

析 ...................................................................................... - 10 - “东东城

”

STP

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略 ................................................

....................................... - 10 -

（

一

）

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分

市

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（

二

）

目

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市

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（

三

）

产

品

及

市

场

定

位.......................................................................... - 11 -

第

四

部

分

营

销

推

广 ...................................................................................... - 12 - 具体营销

方

案

推

广 ...................................................................................... - 14 - 第一季 筹备期—— 时尚生活，绝不平凡.......................................... - 14 -

（

一

）

营

销

周

期 .................................................................................. - 14 -

（

二

）

营

销

理

念 .................................................................................. - 14 -

（

三

）

广

告

策

略 .................................................................................. - 14 -

第二季 导入期——最美东东城（品牌导入期）................................ - 15 -

（

一

）

营

销

周

期 .................................................................................. - 15 -

（

二

）

营

销

理

念 .................................................................................. - 15 -

（

三

）

广

告

策

略 .................................................................................. - 15 -

第三季 热销期——“我就要我的东东·FREE ZONE” ........................ - 16 -

（

一

）

营

销

周

期 .................................................................................. - 16 -

（

二

）

营

销

理

念 .................................................................................. - 17 -

（

三

）

广

告

策

略 .................................................................................. - 17 -

第四季持续期——领舞都市新贵 享受和谐东东................................ - 17 -

（

一

）

营

销

周

期 .................................................................................. - 17 -

（

二

）

营

销

理

念 .................................................................................. - 18 -

（

三

）

广

告

策

略 .................................................................................. - 18 -

第五季 结案期——服务·让您更信

任................................................ - 18 -

（

一

）

营

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周

期 .................................................................................. - 18 -

（二）营销理

念 .................................................................................. - 19 -

（

三

）

广

告

策

略 .................................................................................. - 19 -

结

语 ................................................................................................................ - 19 - 附录：和达东东城户型图 ................................................. 错误！未定义书签。 前言

以下我们本次策划的几个重点： 1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析 2、对杭州以及下沙房地产市场的分析 3、对和达·东东城项目的深度剖析 4、对和达·东东城目标客户的定位分析

5、对和达·东东城项目策划五季的具体营销策略 第一部分 市场分析 一、宏观经济环境分析 （一）宏观

1、国家限购令

一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。 2、浙江省地方

●杭版限购令本市包含萧山余杭 新政认房不认贷 新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。

●杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台 杭州市国土资源局土地利用处沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。

●今年杭州将推3600套公租房 新建设60万平方米 3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对XX年的住房保障工

作进行了部署。 会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。 根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共万平方米。 二、环境分析结论 （一）宏观环境分析总结

1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。 2、杭州房产的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。

3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。

4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。 （二）杭州房地产市场分析

杭州的房地产市场特征可归结为以下几点： 1. 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。

2. 住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅 量较大。

3. 住宅价格多年来持续上涨，XX年间涨幅过大，XX年开始杭

城住房成交均价有所回落。

4. 刚性需求较大，对理解力强，市场的调整回复期较短，利好

因素对市场成交的促进比较明显。

5. 本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。

（三）杭州房地产市场未来预测 篇四：某楼盘营销策划书 一、城区总体住宅市场形势分析 1、江都经济较快发展

XX年江都GDP为亿元，比上年增长%；人均GDP为22851元，比上年增长%。

XX年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。

按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计XX年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到3XX元左右。 2、居民收入稳步增长

XX年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和%；XX年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长%。

XX年江都城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长%和%；XX年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长%。

预计XX年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。

3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观

（1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力

XX年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。 XX年江都商品房施工达到万平米，仅新开工商品住宅就有万平米、竣工住宅万平米，住宅销售万平米（80套）。 XX年江都城区商品住宅均价仅在XX余元/平米，而XX年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！

第 1 页 共 53 页

此外，XX年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长%。 按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均人、城区家庭平均年收入约万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对

贷款首付及月供支出额的承受能力较低。

另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1：400以下，也远超过1：300-1：200的正常水平，以租养贷已不可能。 （2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求 未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。

按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均30平方米左右），同时以两年内城区新增人口3万人（注：根据江都规划，到XX年城区人口为30万人，即四年内增加6万人）且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。

而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于XX年的万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。

因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，XX年江都商品住宅量价

一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。

预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比： 第 2 页 共 53 页 第 3 页 共 53 页 小结：

江都经济较快发展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产发展有一定的空间。

然而，目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。 二、城区主要在售住宅楼盘个案分析

目前，江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区。

从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。

从配套来看，城南区域相对已经成熟，其配套好于城北区域，但城北区域道路基础设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜力。

江都城区目前的主要干道为龙川路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路

等“六横”。 从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集（大部分楼盘集中在龙川路 第 4 页 共 53 页

和新都路两侧沿线）、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。

江都城区主要在售住宅楼盘位置图

1、城北区域住宅楼盘个案简析 （1）长江国际花园 楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学西侧。

售楼处位置：现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。 开发商：江苏双汇房地产开发有限公司。

规划设计：超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯通。 建筑设计：公园小高层设观光电梯。部分楼栋底层架空设计。 营销代理：南京垠坤代理机构。 第 5 页 共 53 页