价格分析

1、2005年到2006年各个季度普通住宅的楼市价格环比情况

整体均价 05年1季度 05年2季度 05年3季度 05年4季度 06年1季度 06年2季度 3005 3013 0.27％ 2941 －2.39％ 3090 5.07％ 3104 0.45％ 3062 －1.32％ 价格变化情况 6.20％ 整体均价31503100305030002950290028503090300530132941整体均价310430621季度2季度3季度4季度1季度年06年年年年0505050506年2季度

2006年上半年中，第二季度的楼盘总体价格比第一季度有所下降，从3104元/㎡下降到3062元/㎡，降幅为1.32％，从已开盘的住宅楼盘的供应均价也从3175元/㎡下降到了3053元/㎡，降幅为3.84％。但与去年同期相比，第二季度住宅的整体的供应价格均上涨了1.63％。出现这样的情况的原因，一方面由于2006年一系列国家新政的影响，使得楼市价格上涨得到了抑制，另一方面消费者受到新政的影响，都处于一种持币观望态势，使得需求出现平稳下滑状况。

2、2004年到2006年昆明楼市价格变化情况

整体均价 价格变化情况 2004年 2916 17.7％ 2005年 3012 3.3％ 2006年上半年 3036 0.8％ 整体均价整体均价305030002950290028502004年2005年2916301230362006年上半年

2006年上半年住宅销售均价为3036元/㎡，比去年上涨0.8％，住宅的价格水平明显放慢，价格全年变化起伏不大，价格一直在在3100元/㎡的水平上保持平稳运行。

3、2005年到2006年上半年昆明各个片区市场价格的变化情况

片区 东市区 南市区 西市区 北市区 近郊区 市中心 总体市价 2005年 3293 2947 2476 2551 4413 3426 3012 2006年上半年 3319 2980 2681 2866 4057 3397 3036 价格变化情况 0.8％ 1.1％ 7.6％ 11.0％ －8.8％ －0.9％ 0.8％ 2005－2006年上半年价格片区对比图

2005年500040003000200010000东市区南市区西市区北市区近郊区市中心总体市价32933319294729802006年上半年4413405726812476286625513397342630363012

从上面的图表看来，2005年各区域的价格和2006年上半年对比看，除了远郊和市中心区的价格出现下降外，其他区域均有不同程度的上涨，其中北市区的价格上涨幅度较高，达到11％，这与今年上半年北市区住宅楼盘的档次整体上提高有一定的关系致使北市区的整体均价往上增高。而远郊主要开发的是别墅楼盘，加上今年进来开发的几个别墅楼盘价格较低，使得近郊楼价较高，但2006年上半年价格总体呈现下降趋势。

2006年上半年各片区价格对比图

2006年上半年303633974057286626812980331910002000300040005000总体市价市中心近郊区北市区西市区南市区东市区0

4、2006年上半年各板块价格情况

整体均价 全市 3109 北市区 滇池路 广福路 2662 3272 2980 官南片区 3053

世博片区 3326 西市区 2687 二环以内 3385 整体均价 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 全市 北市区 滇池路 广福路 官南片区 世博片区 西市区 二环以内 3109 2662 3272 3326 2687 3385 2980 3053

从图上可以看出，昆明楼价的整体情况，楼价较高的仍然是二环以内其次是世博园片区及滇池路板块的楼价居上，而楼市较低的是西市区及北市区，由于近年来随着北市区的配套逐渐完善，楼盘的品质逐渐得到提高，往日的睡城也在逐渐觉醒，致使2006年上半年的北市区楼市呈现上升态势。世博园片区的楼价上升较快，从2006年第一季度均价3036元/㎡，到2006年7月份均价上升到3326元/㎡，每平方米上升了290元，这是由于世博园片区的穿金路周边开发的较高品质楼盘较多，使得该片区楼盘的价格总体上扬。综合昆明别墅及联排别墅物业价格情况，昆明别墅和联排别墅综合均价为6790元/㎡。

5、2005年－2006年上半年各个细分市场价格情况

价格 普通住宅 高级公寓 别墅 总体市价 2005年 2916 4928 5047 3012 2006年上半年 2877 4886 5124 3036 价格变化 5.6％ －0.9％ 1.5％ 0.8％ 2005年2006年上半年600049285000400029163000200010000普通住宅高级公寓别墅287748865047512430123036总体市价