总２６卷第３期 兰州商学院学报 Ｖ０１．２６ Ｎｏ．３ ２０１０年６月 Ｊｏｕｍａｌ ｏｆ Ｌａｎｚｈｏｕ Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ｊａｎ．，２０１０ 次贷危机与中美房地产业发展 ——基于产业分类的研究 ● 高 峰 （天津社会科学院，天津３００１９１） 摘 要：通过比较中美产业分类体系中对房地产业的界定，文章研究了中美房地产业增加值占国内生产总值的 比重，并结合美国次贷危机爆发的深层次原因，分析了美国房地产业发展中可资借鉴的经验教训。结果显示，美国 房地产业发展比例合理，次贷危机的爆发与金融信贷及监管有关，从而建议我国不要因次贷危机而畏惧发展， 未来仍需继续完善我国的房地产业核算体系，大力发展房地产业，特别是房屋租赁业，同时应开展积极有效的 监管。 关键词：房地产；增加值；次贷危机 中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００４－５４６５（２０１０）０３．００１—０４ Ｓｕｂｐｒｉｍｅ Ｃｒｉｓｉｓ ａｎｄ ｔｈｅ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ａｎｄ ＵＳ：Ｂａｓｅｄ ｏｎ Ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ Ｃｌａｓｓｉｉｆｃａｔｉｏｎ ＧＡＯ Ｆｅｎｇ （Ｔｉａｎｊｉｎ Ａｃａｄｅｍｙ ｏｆ Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅｓ，Ｔｉａｎｊｉｎ ３００１９１，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｓｔｕｄｙｓ ｔｈｅ ｒａｔｉｏ ｏｆ ｖａｌｕｅ ａｄｄｅｄ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｔｏ ＧＤＰ ｉｎ ＵＳ ａｎｄ Ｃｈｉｎａ ｂｙ ｃｏｍｐａｒｉｎｇ ｔｈｅ ｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ Ａｍｅｒｉｃａｎ ａｎｄ Ｃｈｉｎｅｓｅ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ Ｃｌａｓｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ Ｓｙｓｔｅｍ．Ｃｏｒｎ－ ｂｉｎｅｄ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｄｅｅｐ—ｓｅａｔｅｄ ｒｅａｓｏｎｓ ｆｏｒ ｔｉｒｇｇｅｒｉｎｇ ｔｈｅ ＵＳ ｓｕｂｐｒｉｍｅ ｃｒｉｓｉｓ，ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ａｎａｌｙｚｅｓ ｔｈｅ ｌｅｓｓｏｎｓ ｗｅ ｍａｙ ｌｅａｒｎｅｄ ｆｉ＇ｏｍ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ Ａｍｅｒｉｃａｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ．Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔｓ ｓｈｏｗ ｔｈａｔ ｔｈｅｒｅ ｉｓ ｔｈｅ ｒｅａｓｏｎａ— ｂｌｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎ ＵＳ．Ｔｈｅ ｏｕｔｂｒｅａｋ ｏｆ ＵＳ ｓｕｂｐｒｉｍｅ ｃｒｉｓｉｓ ｗａｓ ｒｅｌａｔｅｄ ｔｏ ｈｔｅ ｉｆ— ｎａｎｃｉｌａ ａｎｄ ｃｒｅｄｉｔ ｐｏｌｉｃｉｅｓ ａｎｄ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ．Ａｔ ｌａｓｔ，ｗｅ ｓｕｇｇｅｓｔ ｔｈａｔ ｗｅ ｃａｎ’ｔ ｆｅａｒ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｂｅ— ｃａｕｓｅ ｏｆ ｓｕｂｐｒｉｍｅ ｃｒｉｓｉｓ ａｎｄ ｗｅ ｓｈｏｕｌｄ ｃｏｎｔｉｎｕｅ ｔｏ ｉｍｐｒｏｖｅ ｔｈｅ ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ．Ｉｎ ｔｈｅ ｆｕｔｕｒｅ，ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ｅｓｐｅｃｉｌａｌｙ ｈｔｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｒｅｎｔｌａ ｂｕｓｉｎｅｓｓ，ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｍａｄｅ ｆｕｒｔｈｅｒ ｐｒｏｇｒｅｓｓ ｉｎ Ｃｈｉｎａ． Ａｔ ｔｈｅ ｓａｍｅ ｔｉｍｅ，ｗｅ ｓｈｏｕｌｄ ｃａｒｒｙ ｏｕｔ ａｃｔｉｖｅ ａｎｄ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ ｔｏ ｈｔｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｙｒ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ；ｖａｌｕｅ ａｄｄｅｄ；ｓｕｂｐｒｉｍｅ ｃｒｉｓｉｓ 一、引言 美国次贷危机的爆发始于房地产业，其直接 ．收稿日期：２０１０—０３—０４ 基金项目：天津社会科学院２００９年院级课题。 作者简介：高峰（１９７８一），女，山东济南人，中国科学院数量经济学博士，天津社科院经济社会预测研究所助理研究 员，研究方向：数量经济学。 一ｌ一 兰州商学院学报 ２０１０年第３期 原因是美国利率上升和住房市场的持续降温，使 起进行的设备租赁根据操作者的不同类型分属于 动被排除在房地产和租赁业之外，是因委托人除 得资信程度较差和收入不高的抵押贷款借款人难 不同产业部门（如运输业、建筑业、农业），这些活 以按时偿还贷款，进而引发危机（张日光，２００８）。 现有论文一般倾向于把房地产领域与货币金 融领域割裂开来进行分析，很少有针对危机在房 地产领域爆发进而对房地产发展方面进行的分 析。次贷危机的爆发，促使人们对金融领域的创 新发展开始产生质疑。如唐牧云（２Ｏ０９）在分析 了在为租赁设备付费之外，还在为操作者的专门 技术和知识付费。Ｗｉｌｌｉａｍ Ｐｏｏｌｅ（２００７）指出，房 地产业包括经济活动的许多重要方面，对实际国 内生产总值无论在总量还是构成上都有直接和间 接影响，因此可从多个角度定义房地产业，若从私 了２Ｏ世纪以来最重要的金融创新应该算是房产 人建造对ＧＤＰ核算影响的角度出发，则可把房地 抵押贷款证券化的同时，又指出一种金融创新工 产业定义为包括商业用房和住宅用房的建筑活 具的产生必然伴随着相应的金融风险。于春海 动。我国的房地产业是同租赁业分开来而单独组 （２００９）则从赤字融资的角度分析了依靠赤字融 成的一个产业部门，租赁业归属于租赁和商务服 资手段所支撑的总需求提高，若脱离实际产生结 务业。若把美国的房地产业单独分出，则其构成 构性失衡，结果必然是整个金融市场的膨胀。焦 情况如下： 继军（２００８）在对金融层面和实体经济层面传导 表ｌ 产业分类标准中的美国房地产业 关系研究的基础上，提出中国经济也不可避免地 代码 名称 代码 名称 受到影响，主要体现在对出口、房地产及资产价格 Ｋ７２ 房地产业 ５３１ 房地产业 等方面，致使我国经济受到通胀增速过快和经济 ７２１ 房地产开发经营 ５３ｌ１ 房地产出租 ７２２ 物业管理 ５３ｌ１ｌ 住宅出租 过热双重压力，对我国监管提出了新挑战。 ７２３ 房地产中介服务 ５３ｌ１２ 非住宅出租（小仓库除外） 诸如此类的研究纷纷向人们示警，依靠借贷刺激 ７２９ 其他房地产活动 ５３ｌｌ３ 私人存储用小仓库 的房地产业需求是否存在问题？我国目前正在努 ５３１ｌ９ 其他房地产资产出租 ５３１２ 房地产中介机构 力扩大内需，是否会为房地产市场泡沫埋下隐患？ ５３１３ 房地产管理、评估等相关活动 美国房地产业发展是否健康？人们在批判按揭贷 资料来源：ｌｉｔ冢统计局网站；Ｕ．Ｓ．Ｃｅｎｓｕｓ Ｂｕｒｅａｕ。Ｎｏｒｔｈ Ａ・ 款、证券打包的同时，却很少从房地产业自身发展 ｍｅｒｉｃａｎ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ Ｃｌａｓｓｉｉｆｃａｔｉｏｎ Ｓｙｓｔｅｍ（ＮＡＩＣＳ）２００＇２，２００７ ｏ 角度出发，探寻这些问题的答案。本文将尝试联 相对于北美产业分类标准体系而言，我国房 系次贷危机教训，通过对房地产业核算体系和中 地产业统计项目过于简单，房地产出租作为一个 美房地产业发展统计数据的分析，换个角度对以 分项没能得到很好体现，这是由我国房地产租赁 上问题作出解答。 市场不完善造成的。此种不完善主要反映在四个 二、产业分类标准中的房地产业 方面：一是对属集体所有的农村建设房屋出租缺 美国现在采用的是２００２年制定的北美产业 乏有效的税收监管。随着我国城市化进程的加 标准体系。北美产业标准ＮＡＩＣＳ一２００２中把房 快，城乡结合部的房屋租赁市场在逐渐活跃，但这 地产和租赁业作为一个产业部门，定义为：房地产 部分房屋的土地所有权一般归农村集体所有，国 和租赁业指从事出租、租借或对其他有形或无形 家税收部门还未对此类房屋的租赁做出有效的监 资产允许别人使用及提供相应服务的活动。涉及 管；二是长久以来，归单位集体所有的公房，一般 资产可以是有形的，如房地产和设备；也可以是无 采取实物分配方式，以低廉的租金出租给职工个 形的，如专利和商标。房地产业也包括为他人管 人，过低的租金难以反映市场整体情况；三是我国 理、销售、出租或买卖房地产及对房地产做出评估 目前的房地产业核算中对增加值的计算通常使用 的活动。其主要构成成分是房地产租赁、设备租 收入法，其中居民自有住房服务部分虚拟折旧占 赁（包括机动车、计算机和其他消费品）、非货币 有较大份额，若对当初的建筑成本估价不准或折 无形资产租赁（版权除外）。不包括房地产投资 旧率选用不当，也可能导致计算出的房地产业增 信托（ＲＥＩＴＳ）和连同操作员一起进行的设备租赁 加值偏低；四是在法律制度等方面对房屋租赁市 活动。房地产投资信托归属于基金、信托和其他 场的整体配套改革滞后，致使租赁双方出现拖欠 金融媒介的附属活动的附属活动；连同操作员一 租金等矛盾纠纷时缺乏法律保障，从而抑制了双 一２一 高 峰 次贷危机与中美房地产业发展——基于产业分类的研究 方依法纳税的主动性。房地产租赁市场的不完善 及对部分租赁市场的税收缺失，反映在统计数据 上，就是折合成的二手房估值过低，从而导致房地 产业增加值偏低。 次原因出发寻找答案。 次贷危机又称次级房贷危机，它是一场发生 在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫 Ｉ：！＝主垦：：！＝羞垦Ｊ —＿“ “— 三、由次贷危机看美国房地产业 问题 房地产业是国民经济中的重要产业部门，具 －．＿ ，＿＇ ．． 有拉动经济增长的强大动力。房地产业增加值是 指房地产业所有常住单位在一定时期内生产活动 的最终成果。计算房地产业增加值的范围包括： 房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务 业、其他房地产活动业以及城市居民自有住房折 旧和农村居民自有住房折旧。 由数据可知，近３０年来，美国房地产业增加 值占ＧＤＰ的比重始终保持在９％以上，经济繁荣 阶段如此，萧条阶段也如此。美国房地产业与整 体国民经济的比例关系常年以来变化不大。而我 国的房地产业自从改革开放以来，虽有了长足发 展，但比较美国水平而言，房地产业作为基础产业 和支柱产业的地位仍显不足。与美国相比，我国 房地产业增加值占ＧＤＰ比重明显偏小。就２００７ 年而言，美国房地产业增加值占ＧＤＰ比重为 １１．８０％，而我国此比重仅为４．７５％，说明我国房 地产业仍然存在较大发展空间；我国房地产业增 加值及占ＧＤＰ比重逐年递增，且较美国而言增幅 更为显著。在１９７８－－２００７年的３０年中，我国房 地产业增加值占ＧＤＰ的比重增加了两倍多，由 １９７８年的２．１９上升到２００７年的４．７５％，虽然 ２００８年略降为４．２３％，但其支柱产业的地位已然 显现；美国近３０年中其房地产业增加值虽也在逐 年递增，但其房地产业增加值增速却明显比我国 缓慢，这也与两国ＧＤＰ发展水平相一致；美国房 地产业增加值占ＧＤＰ比重由１９７８年的９．３７％提 高到２００７年的１０．６７％，近３Ｏ年问长年维持在 １０％左右，说明美国房地产业作为支柱产业其发 展与整体国民经济发展配合得比较协调，它的发 展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其 提出的需求，基本没有脱离整体经济盲目发展。 这也为我国房地产业增加值占ＧＤＰ比重的未来 上涨空间提供了一个可供参考的实例（参见图 １）。 既然美国房地产业发展比例合理，那么为何 还会引发危机呢？这就要从次贷危机爆发的深层 ＿—・ ・ －ｒ＿ｒ－ 、－ ・ －ｒ－ ＇ ． ．—・ ・ －—＿ －．．．。．．＿ 擀０嘲ｌ ｌ崩ｌ射Ｉ嘲蚺ｌ惜Ｉ嘲摊 ５抛－ 图１中美房地产业增办喳占国民生产总值的比重变动（％） 资料来源：中国数据来自２００８年＜中国统计年鉴＞及作者的 计算；美国数据来自Ｕ．Ｓ．Ｃｅｎｓｕｓ Ｂｕｒｅａｕ，Ｂｕｒｅａｕ ｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃ Ａ－ ｎａｌｙｓｉｓ，１９７８－－１９９７年数据根据ＳＩＣ标准计算，１９９７年后的数据 根据ＮＡＩＣＳ标准计算。 关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主 要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国次贷 危机是从２００６年年底开始逐步显现的，２００７年８ 月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。 次贷危机的爆发有其深层次的原因：（１）利 率和信贷过于宽松。从２００１年至２００３年， 美联储连续１３次降息，房贷利率也同期下降。虽 然自２００４年始至２００５年间转变宏观方向， 改为连续１３次加息，但利率却仍然保持在较低位 置（宋玉华，２００６）。宽松的利率和信贷 吸引众多资信状况较差的投资者和消费者涌入房 地产市场。（２）金融监管不力，评级市场不透明。 最近ｌＯ年，美国各类金融创新工具取得了蓬勃发 展。虽然金融创新工具有其分散风险、利益共享 的优点，但忽视规范和风险的按揭贷款、证券打包 行为及缺乏有效监管的房贷证券化，却通过有意、 无意地降低贷款信用门槛，而评级市场的不透明 和评级机构的利率冲突，又使得这些严重高风险 资产得以顺利进入投资市场，导致银行、金融和投 资市场的系统风险增大。 一般而言，正常需求不会引发泡沫，泡沫主要 由投资需求引发，美国次贷危机进一步验证了缺 乏监管的投资市场和投资需求的危害性。因此， 美国次贷危机的爆发不是因为房地产业发展比例 不当造成的。房地产业发展比例与引发危机之间 没有必然的联系，它们是不相归属的两个问题。 美国房地产业增加值占ＧＤＰ的比重没有问题，存 一３一 兰州商学院学报 ２０１０年第３期 在问题的是美国不太慎重的利率和缺乏 展。由于数据资料来源、建筑成本及折旧选取和 监管的金融和评级市场；扩大内需也没有问题，存 测算方法等的差异，极易导致不同城市和地区间 在问题的是缺乏有效监管、资信较差的不良借贷 数据缺乏可比性，因此需要继续完善房地产业核 刺激的过度需求。 算体系的标准化和统一化，切实提高核算水平。 核算中以生产法替代收入法，可能会在房地产业 四、结论和建议 美国次贷危机，虽爆发自房地产市场，但准确 地说却是房地产信贷市场，主要源自于信贷 的失控和监管机制的不健全，属于基金、信托和其 增加值上有不同的反映，能为我国住房改革 和房地产市场发展提供另类有价值的参考。 经过近几十年的发展壮大，我国房地产业已 他金融媒介的活动范围，而不属于房地产业。美 国的整个房地产行业相对于整个国民经济体系而 言所占比例协调，不存在发展失衡问题。“以人 为鉴，可以知得失”，从美国经验出发，可知我国 的房地产业增加值占ＧＤＰ的比重仍然有待提高， 房地产业特别是房地产租赁业仍需大踏步前进。 要促进房地产业健康持续发展，本文立足于扩大 内需，提出如下三点对策建议： １．慎重制定利率和宏观。维护 信用。利率调整可根据宏观经济运行指标和市场 参数变动适时做出，保持宏观经济平稳运行；加强 对需求方特别是投资购房者的信贷评估，增进中 介机构在住房保险、抵押、个人信贷能力审核等领 域的作用，规定必要的首付款比例，严格审查贷款 者资质，防止不良借贷情况的发生；加强和全 社会对金融机构、评级机构和各类中介机构的监 管，增加市场信息透明度，避免各类机构对市场的 误导，特别要提高金融创新过程中的透明度，加强 对各类新型金融创新工具的监管。 ２．大力发展房屋租赁产业，进一步规范房地 产租赁市场，完善房屋租赁统计，保障“人人有房 住”。而非“人人有房产”。美国长期以来的房屋 自有率也不过７０％左右，因此住房问题的解决之 道应该是售、租并举，有条件的买房，没有条件的 租房，同时尽可能避免对租金的过度监管，在 更大程度上实现租金由市场运行情况来自行决 定。我国目前房地产租赁产业很不发达，对ＧＤＰ 增长的贡献还很有限，建议今后的制定应尽 量向房屋租赁产业倾斜，完善影响房地产租赁市 场发展的税收、法律、管理等各项配套改革制度， 有效促进房地产租赁市场合理健康发展。租赁业 的发展同样会带动我国房地产业整体增加值及其 占ＧＤＰ比重的提高，从而支持我国ＧＤＰ整体水 平稳步迈上新台阶。 ３．继续完善房地产业核算体系。以核算促发 ——４—— 由嗷嗷待哺的“婴儿”逐步走向成熟，相信在 正确方针的引导下，我国房地产业必然能迎来更 为广阔的发展空间，也必然能为“国家繁荣、社会 稳定、人民安居”做出更大贡献。 参考文献 ［１］焦继军．次贷危机对实体经济的影响及研究［Ｊ］． 经济问题，２００８，（８）：１０８—１１Ｏ． ［２］宋玉华，高莉．美国房地产业的繁荣、风险及其对美国 经济的影响［Ｊ］．美国研究，２００６，（３）：６７－７８． ［３］唐牧云．浅析美国次贷危机的成因、影响及启示【Ｊ／ ＯＬ］．中国期刊网，２００９－０７—０９． ［４］吴建环．次贷危机真正根源究竟是什么？［Ｎ］．上海 证券报，２００８—１０—２０． ［５］于春海．结构性失衡、贸易赤字与次贷危机的根源 ［Ｊ］．中国人民大学学报，２００９，（１）：１９—２６． 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