大型购物中心投资分析报告

大型购物中心（Shopping Mall）在美国、日本、欧洲以及其它国家

和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。

在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋

势下，从欧、美、日等发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为21世纪的新兴产业，在全球，在亚洲，在中国，Mall正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业态，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。

1993年美国购物中心总销售额业绩达到8，302亿美元，1994年

达到了8，500亿美元，2000 年达160，000亿美元。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。在日本，大型购物中心的店铺数仅占1%，但却创造了全国零售总额的近40%。因而，大型购物中心被零售业人士称为“流通”。 随着国内经济的发展和居民收入不断提高，我国居民的消费需求

随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对Mall的需求的不断增强。而且，随着国内Mall的经营模式和管理技术不断成熟，我国Mall的发展前途无可限量，必将逐步迎来Mall的时代。

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2003年大型购物中心投资分析报告 目录

1.大型购物中心简介 ........................................................................................... 1 1.1.购物中心的定义 ............................................................................................ 1 1.2.大型购物中心的分类 .................................................................................... 2 1.3.SHOPPING MALL的业态特点 ......................................................................... 3 1.4.SHOPPING MALL的融合功能 ......................................................................... 4 1.5 SHOPPING MALL对社会和经济的贡献 ......................................................... 6 2.全球SHOPPING MALL的发展状况 ........................................................... 7 2.1.全球SHOPPING MALL概况 ............................................................................ 7 2.2.美国SHOPPING MALL ..................................................................................... 8 2.3.欧洲SHOPPING MALL ..................................................................................... 9 2.3.1.位置及区位环境 ......................................................................................... 9 2.3.2.经营现状及布置特色 ................................................................................. 9 2.4.SHOPPING MALL ................................................................................... 10 2.4.1.产业特性 ................................................................................................... 10 2.4.2.产业概况 ................................................................................................... 11 2.4.3.开发方式 ................................................................................................... 11 2.5.日本SHOPPING MALL ................................................................................... 12 2.6.东南亚SHOPPING MALL ............................................................................... 13 3.我国SHOPPING MALL的发展状况 ......................................................... 14 3.1.我国SHOPPING MALL的发展历程 .............................................................. 14 3.1.1.萌芽阶段 ................................................................................................... 14 3.1.2.初步形成阶段 ........................................................................................... 14 3.1.3.加速起飞阶段 ........................................................................................... 14 3.2.我国SHOPPING MALL的发展现状 .............................................................. 15 3.2.1.发展速度快，地区分布广 ....................................................................... 15

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2003年大型购物中心投资分析报告 3.2.2.功能有缺陷，主题不到位 ....................................................................... 15 3.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨 ....................................................... 15 3.2.4.外资进入速度明显加快 ........................................................................... 16 3.3.我国SHOPPING MALL的发展趋势 .............................................................. 17 4.我国SHOPPING MALL的发展背景分析 ................................................. 19 4.1.我国发展SHOPPING MALL的条件 ...................................................... 19 4.1.1.经济水平 ................................................................................................... 19 4.1.2.交通状况 ................................................................................................... 19 4.1.3.商业形势 ................................................................................................... 20 4.1.4.生产能力 ................................................................................................... 20 4.2.我国发展SHOPPING MALL的需求分析 ...................................................... 21 4.2.1.房地产商 ................................................................................................... 21 4.2.2.零售商 ....................................................................................................... 22 4.2.3.外资零售商和Mall开发商 ...................................................................... 23 5.我国部分SHOPPING MALL个案资讯 ..................................................... 24 5.1.华南MALL .................................................................................................... 24 5.1.1.地理位置 ................................................................................................... 24 5.1.2.整体规划 ................................................................................................... 24 5.1.3.商圈 ........................................................................................................... 25 5.1.4.进展动态 ................................................................................................... 26 5.2.北京MALL .................................................................................................... 26 5.2.1.地理位置 ................................................................................................... 27 5.2.2.整体规划 ................................................................................................... 27 5.2.3.进展动态 ................................................................................................... 28 5.3中关村MALL ................................................................................................ 28 5.3.1.地理位置 ................................................................................................... 28

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2003年大型购物中心投资分析报告 5.3.2整体规划 ................................................................................................... 29 5.3.3.进展动态 ................................................................................................... 29 5.4.深圳华侨城MALL ........................................................................................ 29 5.4.1.地理位置 ................................................................................................... 30 5.4.2.整体规划 ................................................................................................... 30 5.4.3.进展动态 ................................................................................................... 30 5.5.上海正大广场 .............................................................................................. 31 5.5.1.地理位置 ................................................................................................... 31 5.5.2.整体规划 ................................................................................................... 31 5.5.3.进展动态 ................................................................................................... 32 5.6.武汉新世界中心 .......................................................................................... 32 5.6.1.地理位置 ................................................................................................... 32 5.6.2.进展动态 ................................................................................................... 33 5.7.太古汇—广州报业文化广场 ...................................................................... 33 5.7.1.地理位置 ................................................................................................... 33 5.7.2.整体规划 ................................................................................................... 33 5.7.3.进展动态 ................................................................................................... 34 5.8.MALL OF CHINA ............................................................................................ 34 5.8.1.地理位置 ................................................................................................... 35 5.8.2.整体规划 ................................................................................................... 35 5.8.3.进展动态 ................................................................................................... 35 6.万达集团开发SHOPPING MALL实务研究 ............................................. 36 6.1.大连万达集团简介 ...................................................................................... 36 6.2.万达进入商业房产的背景 .......................................................................... 36 6.3.摩尔开发现状 .............................................................................................. 37 6.4.开发与经营模式 .......................................................................................... 38 6.4.1.“地产大鳄＋商业巨头”模式 ............................................................... 38

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2003年大型购物中心投资分析报告 6.4.2.“订单房产”经营模式 ............................................................................... 39 7.我国SHOPPING MALL产业的发展环境 ................................................. 40 7.1.国民经济环境 .............................................................................................. 40 7.1.1.国内生产总值（GDP） ........................................................................... 40 7.1.2.城乡居民收入 ........................................................................................... 41 7.2.城市化进程不断加速 .................................................................................. 42 7.3.消费环境 ...................................................................................................... 43 7.3.1.城乡居民家庭恩格尔系数显著下降 ....................................................... 43 7.3.2.消费层次逐渐形成 ................................................................................... 44 7.3.3.人们自由支配的休闲时间不断增多 ....................................................... 44 7.3.4.新的消费需求出现 ................................................................................... 45 7.4.商业环境 ...................................................................................................... 45 7.4.1.社会消费品销售状况 ............................................................................... 45 7.4.2.入世对零售业的影响 ............................................................................... 46 8.投资机会和投资风险分析 ............................................................................. 48 8.1.投资机会 ...................................................................................................... 48 8.1.1.支持力度加大 ................................................................................... 48 8.1.2.国家启动收入和消费 ....................................................................... 48 8.1.3.国家计委将出台《汽车消费》 ....................................................... 49 8.1.4.我国城市化进程不断激发财富充分涌流 ............................................... 50 8.1.5.国内消费群体不断壮大 ........................................................................... 50 8.2.投资风险 ...................................................................................................... 51 8.2.1.市场进入壁垒高 ....................................................................................... 51 8.2.2.资金链容易断裂 ....................................................................................... 51 8.2.3.租户难求 ................................................................................................... 52 8.2.4.我国Mall的发展处于试验阶段 .............................................................. 52

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2003年大型购物中心投资分析报告 8.3.投资建议 ...................................................................................................... 52 8.3.1.大力培养和引进Mall经营人才 .............................................................. 52 8.3.2.Mall经营应强调自己的特色 ................................................................... 52 8.3.3.把握Mall的规模和区位 .......................................................................... 53 8.3.4.注重Mall的综合管理 .............................................................................. 53 8.3.5.分步进行投资 ...........................................................................................

图目录

图7.1 我国国内生产总值 ................................................................................. 40 图7.2 城乡居民收入水平 ................................................................................. 41 图7.3 城乡居民家庭收入增长率 ..................................................................... 41 图7.4 我国城乡人口比重变化趋势 ................................................................. 42 图7.5 城乡居民家庭恩格尔系数 ..................................................................... 44 图7.6 社会消费品零售总额 ............................................................................. 46 图7.7 批发零售贸易业零售额 ......................................................................... 46

表目录

表4.1 我国Mall建设的四大推动力量 ........................................................... 21 表6.1 大连万达全国Shopping Mall分布 ....................................................... 37

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2003年大型购物中心投资分析报告 1.大型购物中心简介

Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，属于一种新型的集购物、休闲、娱乐、餐馆、住宿、观光旅游及综合服务为一体的复合型商业业态。

Shopping Mall产生于20世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。近年来，我国商界也兴起一股“造Mall运动”，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、东莞、青岛等地纷纷上马了一批Mall项目。

1.1.购物中心的定义

按照美国购物中心协会的定义，购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。

日本购物中心协会对购物中心的定义为：购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。

中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的定义为：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。其业态结构特点为：由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，

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2003年大型购物中心投资分析报告 中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客以流动顾客为主。

由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即“购物中心是由一组零售商及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区”。从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。

1.2.大型购物中心的分类

依据1994年国际购物中心协会（ICSC)对国际购物中心的分类，大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销八种不同的购物中心。

这八种购物中心共同的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业态与服务、统一的经营策略及店面管理、个性的购物环境。就整

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2003年大型购物中心投资分析报告 体而言，密闭式购物区通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。

1.3.Shopping Mall的业态特点

Shopping Mall和传统的商业模式相比具有以下几个显著的特征：

第一，Shopping Mall是商业街的综合和低成本塑造。在现代社会中城市中心的商业街已不再成为现代城市的购物中心，因为建设和经营成本太高，交通不便利，缺乏自然的空间。而Shopping Mall可在远离市区的郊外空地低成本地塑造一条有屋顶的商业街，不同的是城市中的商业街是以线状分布的，而Shopping Mall是以点状式立体分布的，占地面积、绿地、停车场和建筑规模都很大。从某种意义上说Shopping Mall这种业态代表着现代商业形式的发展追求，体现了土地资源节约，保护生态环境的绿色营销思想。因为这种郊外“商业街”不需要昂贵的基础设施配套。

第二，Shopping Mall是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的。Shopping Mall的行业多、店铺多、功能多，集购物、休闲、娱乐、饮食甚至金融、文化功能等于一体，进行全方位服务。多数Mall里包括两个或更多的大型主力店，它们被称为“锚店”，意为这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。

第三，Shopping Mall的发展是一种更高层次的社会性商业专业化营运，即商业物业的投资和商业的经营是专门化的，这就大大减轻了商业经营者在物业上的投资压力。同时在选址、目标顾客和商业经营内容确定、业态综合和促销等方面都有专门的机构来组织实施。

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2003年大型购物中心投资分析报告 第四，Shopping Mall购物环境好、档次高、顾客购买力聚合性好。Mall是靠“玩”所聚集的人气来带动购物和餐饮的，它的辐射范围很广，所以也有人称之为建立在“汽车轮子上的购物中心”。

1.4.Shopping Mall的融合功能

产业融合代表着未来经济发展的客观要求，而大型购物中心融合了建筑开发与商业经营两大领域，既讲求动态的规划与设计，又讲求商业的行销与推广。购物中心把相关业态进行了有机整合，从而得以满足消费者更高的消费需求、生活需求和精神需求，这是在零售主导权从生产者——营销者——消费者转移之后的必然结果，从而更加深刻地强化了购物中心与来客的互动关系，深化了生活方式的内涵。购物中心的融合功能可以体现在以下几个方面：

（1）消费与文化的融合

购物中心所经营的已经不仅仅是商品，从一定意义上讲，购物中心经营的是一种文化，代表着生活方式的一种转变，它会在很大程度上，满足消费者的精神和文化需求。购物中心除了建筑本身的表现手法以外，购物中心还需要经常组织一些文化交流活动，吸引更多的顾客参与各项活动，实现与顾客的互动交流更是购物中心行销推广的重要内容。

（2）消费与服务的融合

消费者光顾购物中心的目的，通常不是单纯为了购买一件什么样的商品，他们更加需要的是“以人为本”的现场感觉和精神享受，需要更加完善的贴近生活的高品质服务。购物中心的推广，也主要是为了展现自己的商品和服务。英国目前大部分新的购物中心无论是在美食街、美食中心，还是的贩卖亭中都包含了

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2003年大型购物中心投资分析报告 许多的餐厅、咖啡厅，呈现出一种朝向多层次服务发展的新趋势。

（3）消费与休闲的融合

居民消费行为的变化趋势是“一次购足，休闲购物”，这被称为21世纪的消费主流。随着社会的进步、生产力的提高、收入的增长和工作时间的缩短，人们拥有了更多可以自由支配的休闲时间。近年来国庆黄金周的调查显示，我国市场呈现出日用必需品消费、观光休闲消费、旅游相关消费三足鼎立的态势，而观光休闲消费则主要聚焦在了购物中心。

（4）消费与教育的融合

种种数据充分表明，教育费用在家庭支出中比例大幅度上升，这就为购物中心开发寓教于乐的商业空间奠定了很好的基础。姜杰钢琴城入驻北京新世界中心后，培训活动受到追捧，经济收益也是节节上升；北京东方广场引进了索尼探梦，科技的感召力量使得索尼探梦在节假日的时候成了备受儿童和家长关注的科普教育园地；新华书店在上海港汇广场同样占据着重要的位置。

（5）消费与环境的融合

购物中心十分注重景观的规划与设计，把塑造观光的氛围作为吸引顾客的一项策略进行实施。深圳华侨城铜锣湾广场由雕塑公园区、核心购物区、风情酒吧区、生态广场区四个功能组团组成，其“海洋文化＋生态景观”成为深圳的一大特色，据估计，华侨城的景点每年将带来3000万的游客光顾。

（6）购物中心建设与城市改造和城市功能的融合

上海新天地以上海近代建筑标志的石库门旧区为基础，目前已经改造成为具有国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐购物中心。大连万达在南宁、厦门等地建设的购物广场也是与当地的城市改造结合进行的。购物中心的建设之所以越来越受到部门的重视，与购物中心可以改造城市面貌的功

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能是分不开的。

2003年大型购物中心投资分析报告 其实购物中心与其他领域的融合还远不仅仅这些，甚至在购物中心的每一个角落都可能体现出来。购物中心呈现给顾客的不仅仅是商品，而是一种愉快的精神享受，是一种高质量的生活追求。

1.5 Shopping Mall对社会和经济的贡献

Shopping Mall的发展对各国经济整体发展有着很大的促进作用。以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额业绩达到8，302亿美元，1994年达到了8，500亿美元，2000年达160，000亿美元。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。这个数字在欧洲是29%，在地区是9%。而在日本，大型购物中心的店铺数仅占1%，但却创造了全国零售总额的近40%。大型购物中心的发展还可以带来大量的就业机会。目前，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有1名是在大型购物中心工作。

Shopping Mall不但可促进经贸繁荣与产业升级，创造就业机会，也将改变零售业与流通业的生态，牵动消费者的消费与购物行为，并可提供消费者一个休闲、购物、娱乐和社交等多元化功能及安全、舒适的生活空间。展望未来，随着我国居民收入的不断提高，生活品质的提升，人们的生活与消费型态的转变，以及消费者日益重视效率与服务品质的要求下，大型购物中心的开发在我国零售业将具有很大的发展潜力。

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2003年大型购物中心投资分析报告 2.全球Shopping Mall的发展状况

2.1.全球Shopping Mall概况

现代化的Shopping Mall在20世纪50年代起源于美国，现在已是美国人居家生活上不可或缺的购物环境，全美购物中心已达4万家左右，日本也超过1千多家的购物中心，据此Shopping Mall的有无或多寡已是一国现代化零售业强弱度的指针。

Shopping Mall的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。

进入到20世纪90年代，我国的、和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在全球购物中心领域发挥着榜样的作用。

购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的和大体上于二十世纪十年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。

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2003年大型购物中心投资分析报告 2.2.美国Shopping Mall

美国购物中心主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。

现代意义上的摩尔起源于1940年以后的美国，并从20世纪50年代后期起迅速发展起来的。在二十世纪五六十年代，人们从城市迁移至郊区，同时美国郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而“繁荣”起来的边缘城市。这些购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。

二十世纪六七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心上。从20世纪70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心，且市区摩尔的业绩也都相当不错，市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。

截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，其中大型购物中心15000个。平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。在美国，摩尔目前已经占有52%以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。

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2003年大型购物中心投资分析报告 2.3.欧洲Shopping Mall

摩尔产业在美国成功后，摩尔这一业态便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。

2.3.1.位置及区位环境

欧洲购物中心多设置于城市市郊结合部位或新住宅开发区域，在法国也有位于市中心的购物中心。这以购物中心本身所具有的“一站式、多功能、休闲性购物”相匹配，拥有方便的交通环境和大型停车场，适合于欧洲汽车王国的特点，又符合市郊或新区居民一次性采购的需求，符合欧洲潮流。

购物中心的周边环境优美，大片绿地和开阔空间配之以小品设施构成，休闲特性明显。建筑造型现代而前卫，大多简洁、明快，标识性强，面积一般在3－5万平方米，层数1－2层，局部3层，体现出合理实用的商业建筑特性。功能以综合性百货商场为主，超市格局以生活用品为主导产品，开架销售，分区结算，方便快捷。

2.3.2.经营现状及布置特色

欧洲的购物中心经营状况大都良好，设立于市区的人流较多，郊区部位的人流一般，但采购量较大。购物中心的经营多采用连锁形式，统一布点、统一采购、统一管理，品牌效应很好。欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购品为主，欧洲购物中心则以实用品为主。

欧洲购物中心的室内布置均达到中高档水平，视线通透、色

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2003年大型购物中心投资分析报告 调明快、低位展摊，90%以上商品开架。多以宽大走道连接功能区，购物路线划分合理、清晰，购买欲望强。灯光、通风、背景音乐成系统布置，条理性强。隔断部分多以展台、货架分隔，少量用大型玻璃。统一进行商区布置、管理，广告布设统一，主次分明，色彩协调，特征性明显。很少采用国内常用的模特展示，多以实物悬挂及张贴图片，大气而持久。

2.4.Shopping Mall 2.4.1.产业特性

根据购物中心发展协会所做定义：购物中心是以单一开发主体计划所规划的商业型态，为一可同时购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能的复合性商业空间；此空间以高品质的购物环境，满足消费者购物方便性、消费舒适性及育乐选择性，同时须具备以下条件：

1.购物中心总营业面积至少在2万平方米以上，大型购物中心的面积不小于10万平方米，特大型购物中心的面积超过20万平方米。

2.全部卖场内要有至少15家以上营业的商家。 3.卖场面积最大的营业单位，其面积不大于卖场总面积80﹪以上，其它零售商店之总营业面积已超过4千平方米者，则不受此规定的。

4.全部营业单位应共同成立管理委员会，并通过单一的经营管理组织，以全体商店共同利益的立场，进行整体联合广告行销及管理维护工作。

5.位于合法的土地使用分区上，并提供足够的停车位。

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2003年大型购物中心投资分析报告 2.4.2.产业概况

1999年7月，的第一家购物中心台茂(Tai-Mall)在桃园南崁开幕，正式宣告零售业已迈进大型购物中心的时代。台茂(Tail-Mall)家庭娱乐购物中心是第一个在工商综合区内开发的美式大型购物中心，位于桃园县芦竹乡南崁地区，共斥资新台币70亿元，占地面积5万多平方米，卖场面积达10万平方米，200多家厂商进驻，停车场可停汽车3，300辆、机车1，500辆及休闲绿地广场面积1.5万平方米，整合了购物、休闲、餐饮、娱乐电影院等多种商品和服务于一处，让消费者在休假日除到百货公司或量贩店消磨时间外，多一个购物休闲的选择对象与好去处。

台茂(Tail-Mall)家庭娱乐购物中心的开业，已将的零售业跨入国际化、大型化及复合化的多功能购物空间的时代，正在规划开发中的购物中心也还有70多处。每处投资金额至少在50亿元以上，总投资额超过2，500亿元，营业额每年预估100亿元，商机也将超过5，000亿元以上，同时可创造或增加庞大的就业机会，对目前失业率不断的攀升将有相当程度的抑制或改善。

据统计结果，已获规划开发的工商综合区共有39家，几乎全部倾向开发成购物中心，加上都市计划变更开发为购物中心也有10多家，两项总计有50多家，开发区位主要分布地点在台北、桃园、台中、台南及高雄等五大地区，其次为基隆、新竹、苗栗与屏东等地区。由于目前购物中心设置地点仍多在五大都会区境内，购物中心的密度相当高，对当地传统商圈造成了很大的影响和改变，零售业间的竞争更加激烈。

2.4.3.开发方式

目前规划开发中的大型购物中心共有80多家，主要通过两种方式来开发：

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2003年大型购物中心投资分析报告 一是通过工商综合区设置大型购物中心分区方式，把一些制造业的厂房土地或农业用地，开发成工商综合区，并在区内设置大型购物中心，例如已营运的台茂和大江2家购物中心就属于这一类型。据统计，目前申请设置工商综合区计有39个，其中申请大型购物中心分区共有36个，显示开发商申请设置工商综合区几乎是要开发为大型购物中心，同时区位大都在市郊区及都市边陲地带，而且开发商通常是地主。

另一种模式是经由都市计划变更的方式来开发。据估计，这类开发规划共有10多个，地理位置很好，大都在市中心区内，例如台北京华城、三侨微风广场与远东集团在高雄开发的远百FE21MEGA亚太购物中心等。

2.5.日本Shopping Mall

日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从20世纪70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流。

从20世纪70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。为了适应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。目前，日本的购物中心超过1千多家。

大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加

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2003年大型购物中心投资分析报告 之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。

2.6.东南亚Shopping Mall

由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。以购物中心必须投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。

总体而言，东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国的摩尔要比欧洲的摩尔发展更迅猛，而且面积规模也更大。菲律宾的SM SUPER MALL集团、ROBINSONS集团，泰国的THE MALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。

从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很大，主要集中在市中心，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。

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2003年大型购物中心投资分析报告 3.我国Shopping Mall的发展状况

3.1.我国Shopping Mall的发展历程 3.1.1.萌芽阶段

20世纪90年代中期，一批房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有特色的购物中心Shopping Center或购物广场Shopping Plaza。其中主要的代表有上海的嘉里不夜城、时代广场、上海广场、广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广场，北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代广场，重庆的大都会等。

由于这些式购物中心的业态复合度太低且规模面积也偏小，故这一时期的购物中心尚称不上Shopping Mall。

3.1.2.初步形成阶段

20世纪90年代末期，随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、东方广场的陆续建成开业，我国逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的摩尔。在这批成功者的引导下，我国各个城市都开始兴建各自的购物中心。

3.1.3.加速起飞阶段

继超市、大卖场之后，大型购物中心目前正在掀起我国商业新一轮的业态。2002年，随着上海正大广场、厦门\"SM城市

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2003年大型购物中心投资分析报告 广场\"、武汉中商团结购物中心、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的摩尔相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称我国首家连锁摩尔集团，标志着我国摩尔的发展步入了一个新的时期。

3.2.我国Shopping Mall的发展现状 3.2.1.发展速度快，地区分布广

在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团“大干快上”的同时，各地的也意识到了建设购物中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展摩尔购物中心。目前广州和大连的摩尔发展领先于全国水平，北京和上海正在奋起急追，其他城市也开始有计划地发展摩尔，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。

3.2.2.功能有缺陷，主题不到位

中国的第一代大型购物中心大多还没有摆脱传统商业大楼的模型，基本上是一种“大卖场”格局。其致命伤有两处，一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60%—70%的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击；二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。

3.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨

目前，我国很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，这导致了这些购物中心变成了小商品市场。而国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心是只租不售，从而实现良好

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2003年大型购物中心投资分析报告 的整体管理和整体营销。事实证明，这种不符合国际通行购物中心管理模式的经营方式，在我国也不成功。失败的例子有杭州的涌金广场、广州的中旅商业城等等，现在广州中旅商业城的开发商也已摒弃了这种传统商业房地产理念的经营方式，转而采用具有国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心的经营方式。

3.2.4.外资进入速度明显加快

国外商界巨子纷纷看好Shopping Mall这块中国零售业市场上难得的商业大蛋糕，形成外资在华打造Mall的热潮。

2002年9月18日，上海正大广场正式开业并投入使用。正大广场位于上海被视为“中国华尔街”的浦东陆家嘴金融贸易区内，投资4亿美元，建筑面积24万平方米，周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，是泰国正大集团在中国投资最大、堪称“旗舰”的地产商业项目。而新鸿基集团在正大广场旁建设的45万平方米的国际金融中心项目中，也包括了一个20万平方米的Mall。

在北京，西单商场和法国欧尚集团合作的MALL项目也正在启动；在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约，双方合资40亿元建设太古—广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达29万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。在武汉，新世界集团也在开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名副其实的“销品茂(Shopping Mall)”。此外，全世界最大的Mall开发集团——加拿大555集团正准备在中国投建三个大型Mall购物中心，温州是其中首选地之一，而另一个Mall也已选定青岛。其中，在青岛兴建的Mall占地1000亩，总投资8至14亿美元，规模比上海正大广场大4倍，被列为青岛市迎奥二号工程。

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2003年大型购物中心投资分析报告 各地也意识到了建设Mall的意义，纷纷开始规划并招商引资以推动本地区购物中心的发展。除了海外专业的Mall开发商，如加拿大555集团、菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团等纷纷在华投资Mall外，还有许多外资传统零售集团，如马来西亚百盛、新世界百货、法国欧尚、好又多等，也加入了投资Mall的行列。此外，在这股Mall建造热潮中，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司的身影，他们在国内各大房地产公司、商业集团的配合下正在“大干快上”。

3.3.我国Shopping Mall的发展趋势

（1）超大型的Mall开始逐渐出现

第一代购物中心大多选址在市中心，面积多在15万平方米以下。而新上马的购物中心，已有几家冲出闹市商圈，安营于市郊外围的交通枢纽地带。如东莞万江的华南Mall选址广深高速公路和107国道之间；北京中关村Mall选址八达岭高速公路和北清路交汇处。这种选址降低了用地成本，使购物中心的规模成倍放大，东莞华南Mall商业面积50万平方米，中关村Mall建设面积30万平方米。如果这些巨无霸能成功地依托城际快速交通网展开大商圈辐射，那么未来购物中心之间的竞争，将由目前同一城市内的同城竞争，扩大为跨区域的城际竞争。城市间的这种客源争夺战，是购物中心竞争规模的一次升级。

（2）平面型的设计理念开始流行

当年天河城一句“把北京路竖起来”的口号，使得立体多层建筑的设计理念在早期的Mall中广泛传播。而现在，几家新开工的Mall，如深圳华侨城的铜锣湾广场、东莞华南Mall、番禺万博中心等，都转而采用平面型的低层设计，华南Mall的平面建筑群据称占地达60万平方米。专家认为，平面型设计是以市郊大面积

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2003年大型购物中心投资分析报告 的廉价用地为基础的，它有利于摆脱早期购物中心在地价成本压力下采取的一些短期利益取向的设计，有利于充分展开休闲、娱乐功能的配置，从而根治第一代购物中心的功能先天缺陷。

（3）主题设计蓬勃兴起

缺乏主题和个性化特色的第一代购物中心再也孕育不出第二个天河城神话。新入市的大型购物中心必须树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。比如，广州报业文化广场打出了“报业文化”的大旗，将报社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式广场结合一体；东莞华南Mall打造“水乡风情”主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观。主题策划强调打造文化品牌，给顾客以全新的消费体验，造就特色卖点，从而避免重蹈第一代购物中心的同质化覆辙。

（4）旅游观光功能充分发扬

主题特色的营造、体验式消费的兴起，将强化大型购物中心对旅游客源的吸引力。比如，深圳铜锣湾广场选址于华侨城主题公园群落就考虑到了与旅游景区的客源共享。新一代购物中心与旅游业的互动和融合将成为潮流。

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2003年大型购物中心投资分析报告 4.我国Shopping Mall的发展背景分析 4.1.我国发展Shopping Mall的条件

4.1.1.经济水平

在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。在人均GDP达到1000美元的时候，百货商店兴起；达到2000至3000美元时，超级市场兴起；6000美元时便利店兴起；8000美元时仓储式商店兴起；而只有在人均GDP达到12000美元时，才是Mall大发展的时代。

虽然美国Mall的兴起是基于10000美元的人均收入，但我们在思考购物中心发展的必要性时，从绝对数字上去比较，缺乏令人信服的依据。而且我们常常把购物与其它产业割裂开来，而在国外的统计则是消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，难免有以偏概全的嫌疑。如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，其绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市应该说Mall有着良好的发展前景。

此外，中国整体的经济发展水平虽然比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市。而菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔发展得既多又好，且新的摩尔仍在不断地建设中。从这个角度来说，我国的一些沿海发达城市和省会城市有条件发展一批真正的摩尔。

4.1.2.交通状况

根据国际经验，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，

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2003年大型购物中心投资分析报告 尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。

我国内地的私车拥有量虽然低，但并不影响Mall的建设。因为私车的发展，故、新加坡的私车拥有量也远远低于美国；但凭借着发达的地铁和公交系统，两地的摩尔也发展地也都很成功。与欧美的摩尔不同的是，、新加坡的摩尔大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈，且一条街上往往汇集着多家摩尔（如新加坡的乌节路）。只有300万人口新加坡有20多家摩尔，平均15万人口拥有1家摩尔。借鉴、新加坡的经验，内地的部分摩尔也可选址在邻近地铁站的商圈建设。

4.1.3.商业形势

一般来说，Shopping Mall需要成熟的大型专业店来支撑。由于我国城市中心地区商业密度一般很大，边远地区卫星城商业相对的比较落后，Shopping Mall在郊区的销售难以达到预期数字，最佳的选择是在市区建设Mall。

但是，郊区Mall的不足可以通过以下几种方式去弥补。一是要能够和国际知名Shopping Mall的开发运营商进行结合；二是要有大量国际先进水准的专业品牌店愿意进入这个Shopping Mall；三是我们国内产品的数量，包括我们专业化的分工能够进一步深化。

4.1.4.生产能力

是否具备一定的生产能力也是判断发展Shopping Mall时机是否成熟的标尺。Shopping Mall一定要建立在大量的工业化生产的基础之上以及产品的多样化之上。按照国际经验，一个面积在30

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2003年大型购物中心投资分析报告 万和40多万平方米的Shopping Mall，大约需要30至40万种以上的商品，才有可能支持Shopping Mall的发展。

虽然现在国内生产的商品品种在20万种左右，刚刚达到所需商品品种总数的50%。但是，中国正在成为世界加工厂。在不久的将来，中国的生产能力将为Shopping Mall的发展提供坚实有力的后盾。

4.2.我国发展Shopping Mall的需求分析

目前国内各大传统零售商业集团、房地产巨头、海外专业的摩尔开发商乃至外资传统零售集团都已开始在全国各大城市开发一批摩尔购物中心（见表4.1）。其中泰国正大集团、大连万达、上海华联、北京华联、深圳铜罗湾广场、新世界集团等更计划在全国搞连锁摩尔购物中心。从我国目前摩尔购物中心的开发情况可以看出，除了外资和国有企业之外，民营企业也是一支重要的建设力量。

表4.1 我国Mall建设的四大推动力量 类 别 发展商 传统零售 商业集团 上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武汉广场、深圳铜罗湾广场、大连商场集团等 房地产巨头 海外专业 摩尔开发商 外资传统 零售集团 大连万达、中信集团、华润集团、新世界、嘉里、九龙仓、和记黄浦和长江实业集团等 菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团、加拿大555集团、美国的一些基金协会等 马来西亚百盛、太平洋、新世界百货，法国欧尚、好又多等 4.2.1.房地产商

现代商业的发展开始进入一个专业化分工的阶段，即商业设

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2003年大型购物中心投资分析报告 施的建设和经营分别有地产商和零售商来专业化发展。地产商可避免商业经营的风险，零售商可避免商业设施投资建设的风险，大家都可往自己的专业领域发展，产生效率和效益的最大化。

第一，房地产商已普遍认识到中国的商业房产价值远远被低估了，开发好的商业房产会比住宅房有更优厚的回报；

第二，纯住宅房项目要挣大钱很难，必须扩大项目规模依靠附属的商业房产项目来弥补盈利的不足，甚至放弃住宅项目而专注于商业房产的开发；

第三，当超大的商业房产项目开发时它必须有比大型超市更大的体容，更新的形式，而购物中心就成了当然的选择。

4.2.2.零售商

从欧、美、日等发达国家的经验可知，在商品品牌国际化、零售业发展产业化、消费行为多样化的趋势下，传统的零售业面临着商品展售空间新需求的挑战，集购物、餐饮、文化和娱乐于一身的购物中心吸引着越来越多的消费者。另外，在Shopping Mall中可以创造各种商业业态和服务业态共生的营业环境，使在Shopping Mall里的商业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补。这就使得传统的你死我活的商业竞争在Shopping Mall里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。

近几年来大型超市在中国发展很快，尤其是大型超市中的大卖场形式发展更快。当大型超市竞争白热化的时候，它的一些弱点就显现出来，如商品的选择性较差、低价商品较难带动高毛利商品的销售等等，这就迫使大型超市向Shopping Mall发展，从降低经营成本和增加功能入手来建立新的竞争形势下的盈利模式。

中国传统的百货商店在大型超市的竞争压力下，正在加速向现代百货的发展，也在创新新的经营模式。由于目前普遍存在的

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2003年大型购物中心投资分析报告 不同的商业业态经营同类商品的可能性，百货商店在消费者生活水平提高和购买方式向一次性购足的方向转移的情况下，开始发展以百货商店为主体的Shopping Mall，以综合化和多功能性来向大型超市开展竞争。

中国加入WTO后，2003年将取消外商零售企业进入的地域和数量，到2005年取消外商零售企业进入的控股权，在与国际零售业巨头的直接较量中，国内零售企业无论是在规模，还是在技术、服务等方面均处于不利地位。主要是商业设施建设的整体水平较低，功能单一，规模偏小，管理水平较低。绝大多数营业面积不足3万平方米，没有一家超过10万平方米，缺乏具有代表中国商业水平和超前特色的大型综合商业设施和龙头商业场所。因此，中国消费市场迫切需要配套设施齐全，商品定位高档，经营管理先进的Shopping Mall来填补这一空白。

4.2.3.外资零售商和Mall开发商

近年来，外资进入我国零售市场都带有一定的扩张性和战略意图，不断在全国进行“攻城掠地”以获得更大的市场份额。中国加入WTO后，2003年将取消外商零售企业进入的地域和数量，到2005年取消外商零售企业进入的控股权。据了解，国家有关主管部门正计划逐步放开外资投资国内购物中心的，允许外资控股营业面积在2万平方米以上的购物中心，一方面引入国外先进技术和成功管理经验，另一方面引入竞争机制，为尚处童年的国内购物中心的发展营造一个规范的环境。中国的入世以及国家出台利好的零售业也大大地刺激了外资零售商和Mall开发商加大Mall的开发力度。

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2003年大型购物中心投资分析报告 5.我国部分Shopping Mall个案资讯

5.1.华南Mall

华南Mall是中国第一个超大型主题式购物公园，在的大力支持下，由民营企业东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发，率先引进国际上成熟的Shopping Mall商业业态。其总占地面积43万平方米，总建筑面积近万平方米，总投资近25亿元人民币，是中国目前最具规模及影响力的超大型Shopping Mall。

华南Mall总投资规模巨大，为缓解初期巨额投资压力，开发商与商业合作伙伴在建设和租借和约上达成一定的互惠条件。整个项目预计在3年内收回一期投资，之后再以所得利润投资于设施更新和场地扩大。

5.1.1.地理位置

华南Mall地处万江中心区，在107国道与广深高速公路道窖口之间，东莞途汽车总站、公共汽车总站近在咫尺，毗邻东莞市物流中心。

5.1.2.整体规划

华南Mall借鉴了世界上Mall成功的经营理念，由国际上顶尖的设计团——美国JWDA建筑师事务所、美国EDSA景观设计院、法国建筑师（PA）集团为主担纲规划设计；并由众多国内外知名专家教授组成的精英组合，将在未来的两年内完成这么一个令人瞩目的超大型的Mall项目。

华南Mall的主题规划在整体布局上沿东江西支流“依河就势”而建，浓浓的欧美风情营造出浓厚的国际特色。每组建筑中心都有自己的主题：东西向的“香榭里大道”及南北向的“情趣大道”

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2003年大型购物中心投资分析报告 为主轴线，水道景观贯穿各部分，可容纳约6000人的表演场院为两条主轴线的交汇点，也是整个建筑乐章最灿烂的部分，为商业区的中心。圣马可钟楼、酒店、6万平方米的美食城围合而成的商业广场，是景观的又一个高潮，构成大Mall的次中心。在人群流向的高聚集处，拓展两个表演场，使整个构想和规划精彩不断，高潮迭起。

商业布局以4组大型的商业空间为主，除两大百货商场和一个大型超市之外，还有若干开放式摩尔专门店沿主景观带巧妙分布，船行水道串连各个商业区。水道与地面平行干道形成立交与两侧的步行道一起的人文景观，空间变幻丰富，错落有致间形成强烈的视觉冲击效果。区内将无轨小火车、威尼斯冈朵拉和水上电动游船行入，成为旅游景点和购物代步工具。

“华南Mall”最主要的特色就是从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。

5.1.3.商圈

在华南Mall建成之后，它将作为辐射中心，在这里圈出“三个商圈”：

一为“30公里经常性消费商圈”：在华南Mall周边30公里经常性消费的商圈，覆盖东莞市80%地区与广州黄埔地区和增城市共35个镇区，GDP将近1530亿元，全社会消费零售总额510亿元，30分钟的车程，为基本性人流提供了有利的保障。

二为“60公里基本性消费商圈”：覆盖广州、深圳、顺德、中山、惠州、增城、从化等将近74个镇区，人口产业密度高度集中之地，集中了珠三角将近73%的GDP，70%以上的工业产值，65%

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2003年大型购物中心投资分析报告 以上的人口，此商圈是全中国人流、资金、物流、信息消费最为集中的区域，车程仅为50分钟左右，极为便利。

三为“100公里旅游性消费商圈”：覆盖珠三角几乎所有中型城市，158个镇区，GDP近7000亿元，社会零售总额在2800亿元左右，拥有4000万消费人口，车程也不过是80分钟，成为Mall目标性消费群体的有力补充。

5.1.4.进展动态

2002年4月28日，华南Mall在东莞万江区动工。为配合“华南Mall”的建设，万江启动了名为“新万江、新经济”的一系列工程项目：投资3亿元的东莞花卉中心，将成珠三角新的花卉集散地；投资4亿元、建筑面积20万平方米的西城美居装饰材料广场；投资5亿元建设全长5公里的旅游观光带等。这使得万江正朝着“生态科技、商贸物流、碧水花园”的新城区目标进发。

2002年12月，在由东莞市主办的华南Mall推介会上，位列世界500强第171位的德国OBI建材超市、加拿大IMAX公司、新加坡欢笑天地和好又多超市签下合作协议，正式落户华南Mall；中国农业银行提供给华南Mall 10亿元的授信额度，以支持华南Mall的建设。同时，华南Mall还与麦当劳、肯德基等著名企业签订了合作意向书。这标志着2002年4月启动的华南Mall项目在招商项目上已取得重大进展。

2002年底，华南Mall项目的办公楼已经封顶，2003年5月1日起，华南Mall部分场地将开盘预售，预计将于2004年10月正式营业。

5.2.北京Mall

北京Mall项目发起人北京大地集团系从事实业投资、资本运

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2003年大型购物中心投资分析报告 作、不动产经营和传媒服务等综合性业务的集团公司。旗下拥有北京大地投资公司、北京大地广告公司、北京元大地国际商务中心、中国大地（）国际投资公司、大地国际控股有限公司（英国）等企业。公司经过10年发展，发展为拥有5亿元资产规模的综合性集团公司。

5.2.1.地理位置

北京Mall位于京津塘高速公路和五环路交界处，北京经济技术开发区的入口，亦庄卫星城和未来大北京地区的中心，距首都国际机场25分钟车程，距CBD商务区国贸中心10分钟车程。同时，北京Mall和周边的国际娱乐公园、国际汽车广场及环球影城连成一体，共同组成了一个庞大的购物、休闲和娱乐综合体，多个项目将产生巨大的协同合力和规模效应。

北京Mall紧邻京津塘高速出口，连通四环和五环路。地铁5号线延长线在此设站。北京市区和近郊区任何地点到达北京Mall的交通时间都将在一小时以内。

5.2.2.整体规划

“北京Mall”整体规划由购物中心、休闲广场、娱乐中心等三部分构成，规划主建筑2层，仅停车位就达6000个。预计Mall的投资会达33亿元人民币。33亿投资中的一半将用来建设商业设施，另一半建娱乐设施。

北京Mall一期包括4家国际、国内知名主力店，每家店的面积在两万平方米左右；8家主力店，以图书、休闲、音像等文化体育商店为主；600家品牌专卖店、50家餐饮美食广场；每层5.5万平方米的娱乐场所，以及6000个停车位；酒店及公寓和公共服务设施。

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2003年大型购物中心投资分析报告 5.2.3.进展动态

2001年，大地投资公司获得北京首家Shopping Mall项目的开发权。该项目作为中国第一郊区Shopping Mall，是北京市惟一一家获得批文和Mall项目土地证的Shopping Mall。2001年11月初，大地公司委托美国捷得国际建筑事务所进行全面设计，与此同时，有着Mall建设多年历史的仲量联行开始对北京Mall进行全面市场策划。2001年11月29日，北京Mall在亦庄开发区隆重奠基。

由于投资额度的压缩（由18亿元压缩到14亿）、设计方案的调整、计划的改变等原因，北京Mall奠基一年多却迟迟没有开工。到目前为止，大地集团的招商工作仍然没有实质进展，预定的2003年国庆节投入运营也推迟到了两年后。

5.3中关村Mall

北京中关村国际商城是由北京王府井百货集团股份有限公司、中关村生命科学园发展有限公司和北京物美商业集团共同投资组建，集购物、餐饮、休闲和娱乐等项目于一体的国际一流水准的大型多功能郊外购物中心，是中关村科技园区的重要商业配套设施，同时也是2008年北京奥运会的配套商业项目，预计投资8亿元人民币。

5.3.1.地理位置

中关村国际商城位于八达岭高速公路和北清路交汇处，东临八达岭高速公路，南以北清路为界，西临京包铁路及规划中的北京轻轨线，北至东店村。该商圈内汇集了中关村、奥运村、亚运村、望京、回龙观、立水桥等地区的大型、高档住宅区，是北京最具商业价值的商圈。

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2003年大型购物中心投资分析报告 5.3.2整体规划

作为中关村科技园区标志性项目之一，中关村国际商城规划引入欧美最流行的Shopping Mall商业模式，定位为超大型多功能购物中心，主要包括百货公司、品牌专卖店、主题商店、大型超市、中华美食广场、中外主题餐厅、多功能国际影城、商务酒店及各种服务配套设施。整个商城投资达项目17亿元，预计5年完工。

商城一期占地面积约62公顷，建设面积30万平方米，其开发包括大型零售商业设施、主题娱乐项目、生态休闲设施和酒店，以百货公司、品类专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际电影城等，兼有娱乐园、大型表演、商务酒店的超大型停车场。预计一期土地开发和招商工作两三年内可以完成。

中关村国际商城二期预留用地约50公顷，其开发定位为大型室外娱乐设施、休闲度假酒店及其配套设施。

5.3.3.进展动态

2002年9月19日取得北京市规划委员会《关于国际商城项目规划意见书》；2002年10月10日取得北京市计委《关于国际商城项目立项批复》；2002年12月18日，中关村国际商城在北京昌平回龙观镇正式开工。目前，中关村国际商城正进入一期土地开发及招商阶段。

5.4.深圳华侨城Mall

华侨城铜锣湾广场由华侨城集团与深圳铜锣湾百货有限公司

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共同投资7－8亿元建设的。

2003年大型购物中心投资分析报告 华侨城集团是1985年11月11日经批准成立的一个大型国有企业和经济开发区。经过17年的开发建设，华侨城集团发展成为一个以家电、电子、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团。目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模。

5.4.1.地理位置

华侨城铜锣湾广场是中国第一家景观式国际标准Shopping Mall，位于深圳著名的人居示范小区华侨城社区，华侨城深圳湾大酒店对面，深南大道与欢乐谷二期之间，建筑面积8.5万平方米，南北连绵1.3公里。商圈辐射东起福田、香蜜湖，西至科技园、蛇口等地周边地带。

5.4.2.整体规划

深圳华侨城铜锣湾广场是中国第一家兼备海洋文化风情和生态景观的国际Shopping Mall。整个Mall占地41万平方米，依山面海，分为雕塑公园区（A区）、核心购物区（B区）、酒吧风情区（C区）和生态广场区（D区），其“海洋文化＋生态景观”式购物中心特色，成为华侨城第五景点。华侨城铜锣湾广场的核心购物区面积为8.5万平方米，主力店包括铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场、铜锣湾步行街、西部市场、印尼海鲜等休闲、购物、餐饮、娱乐项目。有2600个停车位。

5.4.3.进展动态

2002年8月29日，华侨城铜锣湾广场已正式开业运营。该购物中心的开业，为华侨城区居民以及华侨城四大景点3000万游客

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2003年大型购物中心投资分析报告 带来国际水准的休闲购物新消费模式。目前，铜锣湾百货继续向珠海、广州及全国重要选点扩张。

5.5.上海正大广场

正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。

5.5.1.地理位置

正大广场位于上海陆家嘴地区，毗邻东方明珠和金茂大厦，处于黄浦江畔的上海新兴商业中心陆家嘴的核心地带。

5.5.2.整体规划

正大广场的建筑主体由地上10层、地下3层组成，总营业面积是80年代整条南京路上商店营业面积的总和。

在正大广场内，三大零售产业业态被有效地集聚在一起，以更好地为顾客服务，满足不同的需求：大型超市为周围居民提供日常生活用品，百货商店满足是购物者的理想天堂；专卖店则进一步细分了消费者市场，帮助不同年龄、不同收入的人群找到自己需要的商品。

正大广场设有20000平方米名牌专卖店、4000平方米首饰珠宝廊、20000平方米易初莲花超市、20000平方米中外餐饮区以及15000平方米的休闲活动场所，不仅拥有可展销1000多个国内外知名品牌的购物中心、荟萃世界各地美味佳肴的美食天地以及多功能会议厅、1000个座位的网络咖啡馆、2000个座位的多功能会议厅、可容纳100辆极品轿车的室内汽车展示中心和20米宽的室

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2003年大型购物中心投资分析报告 内试车车道等等，还设有美容中心、游泳池、桑拿房、健身馆、酒吧、游戏中心、电脑城和音乐餐厅，在不久的以后更将建成一个拥有7个放映厅的电影院，堪称是一个国际化、现代化、多元化的购物天堂、时尚中心和休闲乐园。相对于其他传统商业零售业态而言，正大广场的展览功能成为它的一大特色。许多大型的活动都把这里作为自己的舞台，吸引了不少关注的眼球。

5.5.3.进展动态

正大广场由正大集团于1997年开始投资兴建。该项目建设过程一波三折，并一度于1998年停工。至2000年，上海委托陆家嘴开发股份有限公司解决的5000余万元贷款令正大广场复苏，而后，正大集团又调集了在中国的2亿元现金，使正大广场得以在2001年4月完工。2002年10月18日，正大广场Shopping Mall终于对外正式营业。

5.6.武汉新世界中心

新世界集团于1970年成立，并于1972年在上市，是四大地产发展商之一，其四个核心业务包括：地产、基础建设、服务、电讯及科技。集团亦参与多项策略性投资，大部份与其核心业务有相辅相成的作用。新世界集团2002年5月宣称，它将投入17亿元，为武汉市打造起一座具有城市标志性的巨型建筑——武汉新世界中心。

5.6.1.地理位置

该项目地处武汉市老汉口中心城区，紧依武汉世贸商场、武汉广场、中山公园、汉正街等武汉著名街区，是汉口、武昌、汉阳三镇往来的必经之路。在此黄金宝地兴建的武汉新世界中心是

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2003年大型购物中心投资分析报告 一座总占地3.7万平方米的集大型商场、酒店、住宅、写字楼于一体的现代化综合性商务建筑。

5.6.2.进展动态

目前，作为项目投资方的新世界集团已经在武汉市取得了该项目的土地使用证和建设规划许可证，工程建设的前期工作也已经全面启动。

5.7.太古汇—广州报业文化广场

太古汇—广州报业文化广场是由广州日报报业集团、广州市文化局与太古地产合作兴建的多用途综合性建设发展项目。该项目投资总额约40亿元人民币，其中太古地产占出资比例55%，广州日报报业集团占出资比例45%。

太古地产有限公司为太古集团全资附属公司，为主要地产发展商之一。太古地产在的投资物业合共超过110万平方米。其策略是把投资物业集中在连接地铁枢纽交汇点上盖兴建的大型购物中心及办公大楼，主要物业包括太古广场、太古城中心／太古坊、又一城及东荟城。

5.7.1.地理位置

太古汇—广州报业文化广场是由广州日报报业集团、广州市文化局与太古地产合作兴建的多用途综合性建设发展项目，位于广州市天河区中心地带，毗邻广州地铁1号线天河体育中心站，并与正在兴建的地铁3号线相连，具有良好的地域优势。

5.7.2.整体规划

项目总建筑面积45万平方米，落成之后将包括有一个1000

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2003年大型购物中心投资分析报告 多个座位的剧院、一个拥有7个放映厅的电影院、一个3万平方米的图书馆、一个多功能的群众艺术馆、一个国际性的五星级酒店、两幢包括有3万平方米报业中心在内的高级写字楼和一个十几万平方米的大型现代化高级商场，是国内首个集艺术及文化设施、大型零售商场、高档写字楼及五星酒店于一身，可供数万人同时在此工作、购物、娱乐和消闲的单项综合开发项目。停车位数目1010个。

项目预计2006年-2007年建成，落成之后，除报业中心由广州日报报业集团拥有，剧院、图书馆、群众艺术馆由广州市文化局属下的广州文化中心管理外，项目整体将由太古地产物业管理公司负责管理和商业营运。

5.7.3.进展动态

2002年4月29日，广州日报报业集团在广州鸣泉居与太古集团签约，共同投资40亿元人民币建设太古汇－广州报业文化广场项目。

5.8.Mall of China

国内最大的一座集旅游、购物、娱乐、休闲、餐饮、住宿为一体的综合性大型室内商城（Mall of China），将落户青岛高新区。这个占地1000亩、由加拿大555集团开发建设、总投资8至14亿美元的项目，日前被列为青岛市迎奥二号工程。

加拿大555集团，创立于15年，业务主要涉及银行业、城镇开发、都市娱乐设施、游乐园、商住地产、工业地产、旅馆业、科技、采矿业及其他自然资源的开发。在Mall开发方面，555集团有着骄人的业绩。集团旗下有35家巨型购物中心，分布在世界各地。目前，世界排名第一的加拿大艾德蒙顿综合性室内商城，

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2003年大型购物中心投资分析报告 世界排名第二、美国第一的位于美国明尼苏达州双子星城的综合性室内商城，均为该集团开发建设。

加拿大555集团将在中国建设3个大型Mall购物中心，青岛项目已经确定，温州项目正在紧锣密鼓地洽商，另一个还在选址之中。

5.8.1.地理位置

Mall of China位于青岛高新区。青岛高新区紧邻老市区，同时又是青岛市高教区所在地，人才智力资源和作为经济中心城市的功能优势都成为软件产业发展最理想的区域。园区将形成集研究开发、软件产业化、技术培训、生活服务等功能相配套的软件基地。

5.8.2.整体规划

该商城将沿承555集团建设综合性室内商城（Shopping Mall）的一贯理念、技术和管理，并结合中国特色开发建设。商城内四季恒温，将汇集世界各著名品牌的专业购物广场、旅馆以及各种休闲、娱乐设施如娱乐场、游乐场、滑冰场、海底世界、水上运动设施、餐饮中心、各种休闲吧、旅馆以及高科技的影视中心、展览中心等，游客的每次平均滞留时间预计为两天，年营业额40至50亿美元，从业人员为3万人。

5.8.3.进展动态

Mall of Chin项目从2001年3月份开始洽谈并选址，2001年10月签订了投资意向书。该项目将在2003年开工建设，2006年2月全面对外营业。

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2003年大型购物中心投资分析报告 6.万达集团开发Shopping Mall实务研究

6.1.大连万达集团简介

大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过十几年的发展，已形成以住宅房地产、商业房地产、大型百货连锁店为三大支柱产业的大型企业集团。集团总资产100亿元，年销售额突破80亿元。预计2003年企业总资产将达到150亿元人民币，年销售额110亿元人民币，年利税10亿元，形成收租物业100万平方米。

自2000年，在全国各大中城市商业中心区黄金地段，投资建设大型购物广场。各地的购物广场将统一规划和建筑风格，成为当地城市标志性商业建筑。万达商业房地产项目的开发，不仅成为万达集团又一快速经济增长点，而且将是最靓丽的一道风景线。

目前，万达集团已同国内外著名的品牌企业建立了密切的合作关系，拥有广泛的商业信息渠道，并通过网络化经营，扩展领域，并逐步走向国际化、专业化的商业企业。

6.2.万达进入商业房产的背景

从2000年开始，随着中国入世的临近，大连万达集团对入世后的中国房地产市场进行了认真、系统的分析，结合国际经济一体化的发展，思考如何面对日益激烈的市场竞争，抓住入世带来的机遇，充分利用公司的资源，实现万达自身的快速发展。

同时加入WTO也给中国的房地产市场带来了机遇和挑战。根据WTO协定，中国加入WTO之后，零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，为城市商业发展、商业结构升级提供了良好的机会，而这些商业企业

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2003年大型购物中心投资分析报告 的大部分专业经营商业，很少涉及地产开发，那么我们的商业地产开发可以与这样一批企业联手。根据目前商业的发展趋势分析，入世后，市民们消费结构有很大变化，在外国零售业大举进入中国之前，正是发展商业地产的良好时机。从目前来看，万达在入世之前，进入商业地产抓住了时机。

6.3.摩尔开发现状

从2000年5月至今，大连万达集团在全国15个省会城市和计划单列市进行购物广场和Shopping Mall这两个系列的商业地产产品开发。其中商业广场每个占地约1.5万平方米土地，建筑面积5万平方米左右，目前先后在全国十多个省会城市开发了万达商业广场，而且广场大都在城市的中心地段，由著名百货超市、专业零售电子、家具、精品店、专卖店等组合而成。另一系列Shopping Mall每个占地大约5万平方米土地，建筑面积15万平方米左右，一般在每个项目中有两、三个主力店，结合精品商业步行街组合而成。

近两年来，大连万达集团与众多世界500强商业巨头合作，采用先进的“订单房产”经营模式，斥资百亿在长春、长沙、济南、青岛、南昌、沈阳、南京、天津、成都、重庆等15个大中城市开发建设大型连锁商业广场。其投资数量之巨，开发规模之大，销售速度之快，均创下中国商业地产新的纪录。

表6.1 大连万达全国Shopping Mall分布 占地面积(万平总建筑面积(万总投资（亿元） 开业时间 方米) 平方米) 3 1.5 2 5 5 5.5 - - - 2002.10 2002 2002 长春万达 商业广场 青岛万达 购物广场 济南万达 购物广场 中国证券市场研究设计中心研究开发部 37 北京国经联信息技术研究中心

2003年大型购物中心投资分析报告 2002 2002 2002 2003.10 - - - - - 2004 - - - - 长沙万达购物广1.7 5 4 场 南昌万达购物广1.4 5 3 场 南京万达购物广1.2 4 4 场 天津万达商业广4.8 15 12 场金街项目 天津万达购物广3.3 6 - 场河东项目 沈阳万达商业广5.9 15 15 场 北京万达商业广10 50 - 场 上海万达商业广6 17 16 场 武汉万达商业广4 10 10 场 南宁万达商业广5 10 12 场 厦门万达商业广16. - 20 场 西安万达商业广1.4 7 - 场 成都万达商业广1.5 5 - 场 大连万达商业广- 8 - 场 资料来源：大连万达集团www.wanda.com.cn 6.4.开发与经营模式

6.4.1.“地产大鳄＋商业巨头”模式

万达集团在国内首创了“地产大鳄＋商业巨头”的全新商业地产开发模式，即在选择、确定一个购物中心项目前，都与国际大公司，特别是与世界500强企业签订框架协议建立战略合作伙伴关系，从根本上保证销售。

大连万达集团认识到：中国加入世贸组织后，将取消商

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2003年大型购物中心投资分析报告 业企业地域。像沃尔玛、家乐福这些商业企业每年都要开好多家分店。而在目标城市的选地、买地及改造原有设施等，就是他们发展的一个瓶颈，而这正好是万达集团的强项。在与企业签订了联合发展协议后，双方共同来排定目标城市，由万达负责选地皮，进行有计划的买地开发。由于万达集团比这些公司更熟悉中国的市场，从而成为他们在中国发展的链条上一个不可缺少的环节。

现在，万达集团已与沃尔玛、百安居、欧倍德、家乐福、大洋百货、普尔斯马特、百胜餐饮集团、百脑汇电脑城等签订了联合开发协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场，并计划到2004年在全国建设30个以上的商业广场。

6.4.2.“订单房产”经营模式

近两年，万达集团探索了一条开发商业地产的新路子，即“订单商业”模式：首先确定合作的伙伴，与世界500强百货连锁公司、著名餐饮公司、家居超市、电子产品连锁经营公司等签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”，共同确定发展的目标城市、项目的位置、地段等，然后，根据经营者的需求确定是单纯租赁经营，合作经营，经营方式和出售等具体的经营方式。

万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作客户共同进行市场调研，以不同身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致的结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。其优势尤其体现在项目可以最大限度地满足经营商的经营发展需求，降低经营商的成本，又保证了开发商的销售通道顺畅；而且还可以快速有效地带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟城区，造成相关地域、物业开发的顺利升值和盈利。

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2003年大型购物中心投资分析报告 7.我国Shopping Mall产业的发展环境

7.1.国民经济环境

购物中心的发展同宏观经济是息息相关的，与购物中心紧密相关的宏观经济指标主要有国内生产总值（GDP）和城乡居民收入。GDP和居民收入水平的持续、较快速度的增长是大型购物中心发展的前提条件和根本保证。

7.1.1.国内生产总值（GDP）

改革开放以来，我国国民经济一直保持快速增长（见图7.1）。2002年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，达到102398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%。新世纪我国经济仍将保持较快增长的势头，从2000年到2020年平均潜在增长速度可达7.3%左右，GDP总量则仅次于美国居世界第二位。

图7.1 我国国内生产总值

国内生产总值 （单位：亿元）120000.0100000.080000.060000.040000.020000.00.0198198198198198199199199199199200200024680246802

数据来源：《中国统计年鉴》（1999--2002）；

国家统计局《2002年国民经济和社会发展统计公报》

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2003年大型购物中心投资分析报告 7.1.2.城乡居民收入

伴随着经济持续快速增长，我国城乡居民的收入也以较快速度增长(见图7.2)。2002年我国城镇居民家庭人均可支配收入由1979年的343.4元达到了7703元，农村居民家庭人均纯收入由1979年的160.2元达到了2476元。但从统计数据也可以看到，当前我国的城乡差距仍在继续扩大，农村居民的收入增长仍低于城镇居民收入的增长水平，而且城镇居民收入差距也有逐渐拉大的趋势。

图7.2 城乡居民收入水平

我国城乡居民家庭收入水平10000.08000.06000.04000.02000.00.07880828486809294969800191919191919191919191920农村居民家庭人均纯收入城镇居民家庭人均可支配收入

数据来源：《中国统计年鉴》（1999--2002）；

国家统计局《2002年国民经济和社会发展统计公报》

图7.3 城乡居民家庭收入增长率

600.0500.0400.0300.0200.0100.00.01978198019821984198619881990199219941996199820002002城镇居民家庭人均可支配收入增长率农村居民家庭人均纯收入增长率2002

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2003年大型购物中心投资分析报告

数据来源：《中国统计年鉴》（1999--2002）；

国家统计局《2002年国民经济和社会发展统计公报》 从居民收入水平的增长情况看（见图7.3），“十五”期间农民人均纯收入将保持在年均3.84%，城镇居民可支配收入将保持在年均5.32%，同样保持了持续增长的势头。我国经济目前仍处在工业化加速发展期，GDP和居民收入水平还会保持比较快的增长速度。

7.2.城市化进程不断加速

目前，我国正在大力推进城镇化建设，并且取得了可喜的成绩。从图7.4可以看出，乡村人口比重从1980年的80.61%降到2002年的60.9%；而城镇人口比重从1980年的19.39%伸到2002年的39.1%。随着我国农业现代化进程及城市经济发展的辐射效应，小城镇及卫星城镇的增加以及城市人口自身增长等因素，预计2010年我国市镇人口将占总数的40～50%。

图7.4 我国城乡人口比重变化趋势

100%80%60%40%20%0%197819811984198719901993199619992002城镇人口比重（％）乡村人口比重（％）

数据来源：《中国统计年鉴》（1999--2002）；

国家统计局《2002年国民经济和社会发展统计公报》

随着我国城市化进程的不断加快，分级的商业中心必将形成，特别是在城市的边缘地带，地价相对较低，加之道路、交通条件的逐步改善，拉近了城乡间的距离。由于购物中心的发展与城市

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2003年大型购物中心投资分析报告 的发展紧密相关，而我国的经济发展总体上呈现阶梯式格局，因而购物中心也具有从城市中心向城乡结合部、从沿海向内地深入的趋势。

7.3.消费环境

由于城镇居民的收入和消费水平逐步提高，人们的消费结构也发生了相应的变化，人们对文化、教育、体育、娱乐用品的需求日益增加。这为大型购物中心的发展创造了良好的发展环境。

7.3.1.城乡居民家庭恩格尔系数显著下降

居民消费水平的提高，预示着居民消费结构也将发生变化。近年来，我国城乡居民家庭恩格尔系数有着显著的下降，消费结构得到逐步改善。1991年我国城乡居民家庭恩格尔系数为53.8%，2002年下降为40.0%左右。文化娱乐费用的支出占总消费的比重，1996年为0.30%，2002年可上升到0.56%，预计2010年将达到0.80%。大量研究表明，当恩格尔系数达到65%时，开始出现娱乐消遣消费，当恩格尔系数达到50%以下时，此消费呈持续增长势头。也就是说，到2010年，我国无论城市还是农村人口，都将有一定的收入余额用于自己感兴趣的其它生活领域中去，用以满足文化娱乐等需要的支出逐步提高。

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2003年大型购物中心投资分析报告 图7.5 城乡居民家庭恩格尔系数

80.070.060.050.040.030.01978198219861990199419982002农村居民家庭恩格尔系数（%）城镇居民家庭恩格尔系数（%）数据来源：《中国统计年鉴》（1999--2002）；

国家统计局《2002年国民经济和社会发展统计公报》

7.3.2.消费层次逐渐形成

改革开放以来，我国逐渐形成了不同的收入阶层，也因此逐渐形成了不同的消费阶层。高收入阶层消费达到了发达国家的平均水平，其所进行的消费是一种富裕型消费。这个阶层的消费倾向最低。中等收入阶层消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。这个阶层的消费倾向居中。低收入阶层的编辑消费倾向最高，但收入增长缓慢，其消费尚处于温饱有余地阶段。低收入阶层中地一些人尚有衣食之忧。

7.3.3.人们自由支配的休闲时间不断增多

现阶段我国的工时制度已与国际接轨，实行周休2日制，缩短了法定工作时间，意味着人们拥有更多的闲暇时间。目前，人们闲暇时间正以每年0.8小时/周的增长率递增，我国城市16岁以上人口的闲暇时间已达1，916小时/年。闲暇时间的增加为健身、娱乐、文化和购物提供了时间保证，同时，由于工作时间缩短整个社会工作节奏加快、竞争压力加大，在闲暇时间为缓解工作压

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2003年大型购物中心投资分析报告 力，恢复体力精力，休闲与娱乐已成为人们的主要闲暇生活方式之一。

闲暇时间的增多和相对集中，为大型购物中心的发展奠定了良好的基础，同时也对大型购物中心提出了更高的要求。

7.3.4.新的消费需求出现

随着国内经济的发展，居民收入不断提高，我国居民的消费需求已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的满足，同时更注重整体购买经历的愉悦。

从马斯洛层次需要理论分析，我国的消费者已经开始有追求较高层次的需要：从注重产品转向注重品牌；时间观念增强；工作压力增大，需要增加适当的休闲与消遣。所有这些变化都在导致需求多样化程度的提高，简言之，也就是力求将时间作最大化运用，满足多重需要，一次购足和一站式娱乐休闲的消费习惯因此应运而生。

目前，百货商场和超市、大卖场都不能满足我国居民一次购足和一站式休闲消费的需求，这种状况促成了对大型摩尔购物中心的需求不断增强，加快了我国Mall的发展。

7.4.商业环境

7.4.1.社会消费品销售状况

2002年我国消费品市场销售平稳增长。全年社会消费品零售总额突破4万亿元，达到40911亿元，比上年增长8.8%。其中，城市消费品零售额258亿元，增长10%；县及县以下消费品零售额15013亿元，增长6.8%。分行业看，批发零售贸易业零售额27860亿元，增长9.2%；餐饮业零售额5092亿元，增长16.6%；其他行业零售额7959亿元，增长3.2%。考虑物价下降因素，社会

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2003年大型购物中心投资分析报告 消费品零售总额比上年实际增长10.2%。

图7.6 社会消费品零售总额

社会消费品零售总额500004000030000200001000001990199219941996199820002002

资料来源：<<中国统计年鉴>>，（1999－2002）

2002年国民经济和社会发展统计公报

图7.7 批发零售贸易业零售额

批发零售贸易业零售额3000025000200001500010000500001990199219941996199820002002资料来源：<<中国统计年鉴>>，（1999－2002）

2002年国民经济和社会发展统计公报

7.4.2.入世对零售业的影响

中国加入WTO后，2003年将取消外商零售企业进入的地域和数量，到2005年取消外商零售企业进入的控股权，在与国际零售业巨头的直接较量中，国内零售企业无论是在规模，还是在技术、服务等方面均处于不利地位。主要是商业设施建设的整体水平较低，功能单一，规模偏小，管理水平较低。绝大多

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2003年大型购物中心投资分析报告 数营业面积不足3万平方米，没有一家超过10万平方米，缺乏具有代表中国商业水平和超前特色的大型综合商业设施和龙头商业场所。因此，中国消费市场迫切需要配套设施齐全，商品定位高档，经营管理先进的大型购物中心来填补这一空白。

未来能提供优良购物环境、大面积绿地休闲场所及停车场、能同时满足各个层次消费者购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、服务功能的摩尔购物中心必然是中国零售商业发展的新形式。

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2003年大型购物中心投资分析报告 8.投资机会和投资风险分析

8.1.投资机会

8.1.1.支持力度加大

超大面积、超大规模、复合形态的Mall购物中心不同于一般意义上的大型消费中心。一般来说，一个Mall的有效商圈达200至300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。

发展大型购物中心的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，还可以刺激消费，推动经济发展(商品品种更丰富，居民购物更方便，推动新商品的推出)、市镇发展(在市区商业落后地区建设Mall，可促使城市内不同区域均衡发展；在市中心建Mall，可防止城市空心化；在市郊发展摩尔，可推动郊区卫星城的发展)，促进房地产开发、休闲观光(改善城市面貌，吸引海外游客，改善投资环境)等其它相关产业。

因此，现在很多地方都意识到大型购物中心的重要地位，都在积极地推进本地大型购物中心的建设和经营。以上海为例，《上海商业发展第十个五年计划纲要》指出要积极稳妥地推进大型购物中心和大型综合超市（大卖场）的建设。“十五”期间，上海将在交通便捷、人流集中、辐射区域广阔的地方，建设3—5座融购物、休闲、娱乐、餐饮、文化功能于一体的15万平方米以上的现代化大型购物中心。

8.1.2.国家启动收入和消费

为应对亚洲金融危机和启动国内市场，“九五”后期，除了实行“积极的财政”增加投资以外，还启动了收入政

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2003年大型购物中心投资分析报告 策以促进居民消费。1999年7月1日起，较大幅度地提高城镇低收入家庭的收入，包括：（1）将国有企业下岗职工基本生活水平、失业保险水平、城镇居民最低生活保障金水平提高30％；（2）增加机关事业单位在职职工和离退休人员的离退休费；（3）提高国有企业离退休人员的养老金标准等。

近年来，消费备受的高低重视。由于生产相对过剩以及买方市场的出现，消费从消费转变为鼓励消费。银行连续降息、征收利息税、发放消费信贷等都是为了促进消费。另外，国家在2000年7月1日取消了200多项有关汽车的收费。

8.1.3.国家计委将出台《汽车消费》

2002年12月，国家计委向有关部门和汽车企业下发了《汽车消费》(征求意见稿)，提出我国汽车消费的目标是：在10年内，实现当年汽车销售量的70%为私人购买，同时创造良好的汽车消费环境，促使我国汽车工业、交通设施和相关服务产业的协调发展，进一步促进国民经济的良性增长。这一权威指导性文件总共涉及了十大汽车消费，主要体现在以下三方面：

1、确立积极的消费导向。《汽车消费》鼓励私人购买汽车，并且鼓励使用小型、节能、环保型载客车。同时，将调整税率结构，降低汽车税赋总水平。

2、采取有力的减员措施。为了堵住和取消地方收取的名目繁多的不合理费用，《汽车消费》明确规定，在汽车购买和注册环节只缴纳两种税费；除此之外，所有的经营性和服务性的收费(例如过路过桥费、车辆保险费等)，均以汽车消费者自愿接受服务为原则。所以，诸如交通信息费、卫生费、停泊费之类的其他收费项目一律要取消。

3、营造良好的使用环境。一方面，制订全国统一的《机动车

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2003年大型购物中心投资分析报告 登记办法》，并从2001年10月1日起正式施行。各地要积极推进停车场所及设施的建设，禁止向车主收取停车占地费，取消额外的附加收费，使汽车用户真正既买得起，又用得起。另一方面，制定与国际接轨的汽车报废管理办法，只要汽车的排放符合国家标准，汽车的报废年限可以适当延长。

目前，汽车消费正在进入普通百姓家庭。随着国家鼓励私人汽车消费的出台，以及加入世界贸易组织后汽车产品价格的逐步下降，汽车消费将逐渐进入快速增长期，预计汽车消费带动居民消费增长的作用将逐年增大。

8.1.4.我国城市化进程不断激发财富充分涌流

世界各地有许多购物中心是伴随着城市化的发展而形成的。城市化是世界所有国家经济发展的必然选择。在我国，随着改革开放以来国民经济的持续发展，城市化水平也在稳步提高，到1997年城市化指数已达到30%。通常来讲，当人均国民收入达到2000美元时，城市化进程才将结束。由此看来，我国的城市化发展的潜力是非常巨大的。

目前，我国已进入城市化的中期阶段，城市化已呈现出加快发展的趋势。在改革开放前，我国城市化的水平只有18%左右，现在已达到了38%，增长了近20个百分点，城市人口由不足两亿增加到五个亿。随着我国国民经济得到待续、快速、健康发展以及大力推行“全面建设小康社会”，今后城市人口还会进一步增多，农村人口会进一步减少。中国城市化正成为推动我国区域经济增长的火车头，成为激发新一轮财富充分涌流的载体。

8.1.5.国内消费群体不断壮大

2002年10月，普华永道全球零售及消费品行业部门在上海公布了其对亚太地区14个国家和地区零售及消费品行业调查报告

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2003年大型购物中心投资分析报告 ——《从新德里到新西兰看零售及消费品行业》。这份权威研究报告指出，中国加入世界贸易组织后经济增长持续强劲，将成为亚洲零售消费业最具增长潜力的国家。同时，中国国内的消费群超越美国与欧洲的总和，成为全球最具增长潜力的单一消费市场。

8.2.投资风险

8.2.1.市场进入壁垒高

大型购物中心系为一可同时购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能的复合性商业空间，不仅须土地面积大且取得不易，更要投入大笔资金，动辄数十亿上百亿元以上，同时从筹备规划设计至开发建设完工需相当长的时间，以致进入该产业的难易度高，故经营者基本上多属资金雄厚的大企业投资或由国外财团或企业合资经营。

8.2.2.资金链容易断裂

Mall是一种投资大、回报期长的业态。Mall项目的开发，并非一般的投资者所能染指。我国Mall购物中心建设中存在的种种问题归根结底是资金出了问题。以上海正大广场为例，从开始建设到最终营业历时5年。正大集团原先预计耗资3亿多美元，其中，集团自筹1亿美元，其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款。随后，亚洲金融风暴骤起，为正大广场提供贷款的银行中三家破产，一家被接管，资金供应链彻底断裂。于是，开工一年之后，正大广场不得不面临停工的命运。而正大集团10年来在中国多个领域进行投资，资金压力逐渐加大，因此，不得不出让正大广场股权以保证其资金链条的运转。到1999年8月，通过股权转让方式，正大广场投资商从中国国内银行获得5000万美元贷款，加上正大集团整合中国市场业务调集的2亿美元，被金融风暴吹

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2003年大型购物中心投资分析报告 断的资金供应链好不容易才被接上。

8.2.3.租户难求

Mall采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金，必须找到信誉好的零售商。但是，Mall建成后常常遇到招商难题：期待的零售商不来，而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量较低，使Mall没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店很成熟化，但又不一定适合中国目前的消费状况；有些虽然适应了，但在中国又不一定取得了营业执照。

8.2.4.我国Mall的发展处于试验阶段

西方Mall发展具备了非常完善的条件，进入了成熟稳定的发展时期；而我们正处于起步阶段，目前还没有成熟的运作经验。虽然有国际经验可以借鉴，但是要找到适合中国国情的运作方式还需要一定的时间。

8.3.投资建议

8.3.1.大力培养和引进Mall经营人才

鉴于大型购物中心失败率较高，发展商必须培养一批房地产、商业开发与物业管理的复合型人才，对于大型购物中心的管理亟需引进国外教材与专家，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心管理人才，支撑购物中心的快速发展，实践证明认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。

8.3.2.Mall经营应强调自己的特色

发展摩尔要强调科技和文化含量，尤其是具有自己特色的文

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2003年大型购物中心投资分析报告 化含量。每一个城市的摩尔应具有自己独一无二的特色，有了特色才具有不可替代性，从而具有竞争力。购物中心可供选择的类型有折扣型购物中心、专卖型购物中心、景观型购物中心、娱乐型购物中心等。至于谁是主题店，选择的原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。

目前，国内汽车用品超市、玩具及文具大卖场、五金家用品大卖场、大型折扣店、工厂直销店、现代化的超市型综合药店、旅游用品店等业态都较为少见，也缺少有特色的小型专业店，快餐及特色餐馆有一定知名度的也不多。因此，Mall的经营者可以积极引进这些有特色的商店。

8.3.3.把握Mall的规模和区位

结合中国实际购物行为和人体行为需求，规模宜在10~20万平方米之内，单店多点，形成连锁，每个城市根据规模设立2~3个。从开发的角度来看宜以2~3个主力店引入以促进销售，形成人气，聚成商气，采用主力店带底铺出售更为合理。尽量避免现有多店中的步行购物街出售形式，克服自身降低产品档次的现象和单间铺位分割造成的购物间歇性。

从中国人的购物行为分析，宜设立在新开发区与老城区结合部位或城市商业中心邻步行街处。大型城市宜以百货店加超市为主力店，中小城市以“沃尔玛超市”为主力店，强调汇集人气和商气。

8.3.4.注重Mall的综合管理

Mall作为一个复合型商业业种，管理要求相对于其它业态具有更高的要求，它包含着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益。

所谓整合需求，是指Mall能够提供多功能的服务，消费者进入后得以满足多样化的需求，并受激发而提升购买欲望，使潜在

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2003年大型购物中心投资分析报告 的需求形成购买行为，购物中心为实现此项目的必须千方百计安排适当的全方位服务，也就是说购物中心的管理者面对各种不同的行业，如何把它们整合在统一有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。Mall为激发更高的经营绩效，必须掌握一定的经营哲学加以利用，这也是结合我国的实际环境对购物中心提出的经营管理上所必须具备的要求。

8.3.5.分步进行投资

在国外，购物中心是一个长线投资产业，回报期长达10到20年。所以，在我国开发Mall项目，可以通过合资的方式，吸引国外财团资金和成熟的Mall管理技术。同时，应对大型购物中心进行分步投资，分为一期二期工程兴建，从而可以随时进行调整，防范可能存在的资金不足带来的风险。

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参考资料

2003年大型购物中心投资分析报告 1.董海斌，《中国城市大型商业地产的发展与现状》，2002，《新地产》

2.中国国家统计局，《中国统计年鉴》，2002 3.大连万达集团http://www.wanda.com.cn 4.中关村Mall http://www.internationalmall.com.cn 5.北京Mall www.beijingmall.info 6.铜锣湾广场http://www.tongluowan.com 7.中华零售网http://www.cnretail.com

8.中国购物中心产业资讯中心http://www.mallchina.net 9.新浪网www.sina.com.cn

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